正文

  编者按：春暖花开，疫情阴霾消散，合肥楼市迎来复苏，售楼部重新开放、排队看房、线上开盘、新房成交环比大涨等消息刷爆朋友圈。与此同时，合肥九区三县纯新盘爆出“大动作”，首开潮一触即发。乐居合肥独家策划《合肥纯新盘大点兵》，聊聊纯新盘的“红”与“黑”，助买房人拨开“网红”迷雾理性置业。

  乐居买房讯 （编辑葳蕤）合肥纯新盘大点兵，首先聊一聊滨湖区。原因在于置业热度高，门槛也高，买房人蠢蠢欲动却又犹豫不定。

  据统计，目前滨湖区等待入市的纯新盘有4家，分别是保利和光尘樾、中海九樾、华润昆仑御、阳光城滨湖BK202001号地块。

  阳光城豪掷29.6亿，强势进驻滨湖省府板块，楼面价15545.38元/㎡，自持租赁面积7200㎡，将滨湖置业热度推向极致。

  保利和光尘樾计划4月2日网上开盘，首开暂定3栋洋房，1栋小高层，放风价小高层2.4万/㎡-2.5万/㎡，洋房2.6万/㎡-2.8万/㎡。

  华润昆仑御正在预约，计划4月或5月首开高层和洋房，装修交付，考虑到楼面价15037.42元/㎡，妥妥的2万+项目。

  而一路之隔的中海九樾更是“搞事情”，原计划打造装修产品，现改为毛坯入市，高层均价仅1.9万/㎡，买房门槛陡降。

  当然，最火热的莫过于滨湖区中海九樾。

  NO.1|壹

  流量为王！合肥“网红盘”让人心动

  为什么说中海九樾最“火”呢？近期即将开盘的项目中，自带“网红”特性的中海九樾赢得满堂彩，流量和热度NO.1。

  1、项目：不存在“号头费”

  近日，中海九樾发布严正声明，首次开盘全毛坯销售，推售房源为24F高层、16-18F小高层和11F洋房（11F的洋房？），首次开盘无任何优惠，不存在“号头费”。

  且不管，有网友表示，看到网上有人卖号头费，10万左右，比联投还贵。

  亦或是，从贝壳分销处了解到，中海九樾首开房源存在优惠。

  仅从“严正声明”本身来看，恰恰印证中海九樾的“网红属性”。

  首先，客户关注程度高，甚至愿意出“号头费”；

  其次，首开房源蓄客量比较充分，无需优惠额外刺激；

  最后，合肥人认可中海的品牌效应，自带流量。

  2、网友：营销手段高

  有网友表示，中海在首开蓄势上的营销策略相当高明，不仅买房人看着心痒痒，开发商看了都想拜师。

  无论是去年7月份入市的肥西中海嶺湖湾，还是即将入市的滨湖中海九樾，都被冠上“网红盘”的称号，首开人气不会差。

  地处炙手可热的滨湖区，中海九樾更惹人关注。从去年高调宣传装修入市，不断提高潜在客户的心理预期，到今年豪掷20亿强势进驻经开后自曝毛坯入市，买房门槛陡降，形成“超高性价比”的印象。

  3、心动值PK购买欲

  扪心自问：你为什么买网红产品？

  但凡加上“网红”包装，价格大多比普通产品更贵一点。所以，最终下单的原因，是因为它是网红吗？是因为喜欢，还是因为需要呢？

  落脚楼市，“网红盘”也是如此。无论是匠心巧筑的售楼部，还是光彩夺目的样板间，最终目的在于促成成交，投入成本会无声转嫁到价格上。这是所有楼盘均有的“小心思”。

  与普通的网红产品有所区别的是，房产总价值更高，动辄倾注百万以上的资本，故而买房人下决心前需要多思考。心动值与购买欲两者角逐，胜负取决于产品本身。

  那么，中海九樾是否值得入手呢？或者说，是什么最让你心动呢？

  NO.2|贰

  数据说话，1.9万/㎡到底香不香？

  通常情况下，房价等同于房屋价值，预示着房产的升值潜力。

  1、毛坯高层1.9万/㎡真香？

  据克而瑞统计，2月份合肥新房成交均价如下：

  政务区26368元/㎡；

  滨湖区24218元/㎡；

  包河区22381元/㎡；

  庐阳区19942元/㎡；

  蜀山区18534元/㎡；

  高新区18429元/㎡；

  经开区17740元/㎡；

  瑶海区14832元/㎡；

  新站区14603元/㎡。

  光从价格来看，中海九樾毛坯高层1.9万/㎡的价格可以说贵，也可以说不贵。

  1.9万/㎡的单价，在市区范围可以算比较高的，高于合肥2月蜀山区、高新区、经开区、瑶海区、新站区的成交均价。

  1.9万/㎡的单价，在滨湖新房市场，算“便宜”的。落到滨湖，大多装修交付，2万+楼盘遍地，去年省府4子入市房价直逼3万/㎡。毛坯高层1.9万/㎡，算是滨湖置业的最低门槛，刚需型买房人入驻滨湖为数不多的选择。

  2、单价低=买房门槛低？

  中海九樾毛坯高层1.9万/㎡，算是滨湖的最低买房门槛。但是……

  假设王先生有意买中海九樾的高层，按照1.9万/㎡，建面约100㎡来计算，总价190万，3成首付仅需57万，这价格真香！

  可是，理想很丰满，现实很骨感。据置业顾问透露，高层至少5成首付，小高层、洋房仅剩少量正常首付名额。也就是说，王先生买高层的话，首付至少95万，这买房门槛的反差真的一言难尽。

  有网友表示，去过售楼部，说是微信网上抢房，连摇号都不摇，首付至少五成，还不一定能选上。最低价最差楼层是1.9万/㎡，估计选好一点楼栋、好一点的楼层要240万以上。

  另一位网友则表示，首付7成更容易选到心仪房源。

  如果按照首付7成来计算的话，有意高层的买房人至少要准备133万。

  对此，微博大V@张子钿发表看法：合肥滨湖金融板块，中海九樾，首付五成，验资100万！我是这么想的，筛选精准客户购买群体，无可厚非！但是我的建议，开发商要实事求是的，别搞饥饿营销！西南金融板块远在省府板块之下的！大张旗鼓的宣传造势，如果最终却没有给购房者带来实惠，那么以后伤害的会是楼盘自己！毕竟买房者是拿钱出来说话的！

  3、手握95万，中海一定是首选吗？

  （1）如果考虑新房，首付95万，按照正常首付来推算，总价316万。放眼合肥高层房源，可以说，无需担心价格，基本上都能买得起。如果充分运用杠杆的话，可以将洋房纳入考虑范围之内。

  （2）如果考虑二手房的话，选择就更多了。买家与卖家多多协商，挖到“笋盘”的机会还是有的，而且拿房周期更短。

  据链接数据统计，合肥2月二手房房价如下：

  政务区二手房均价23673元/㎡；

  滨湖区二手房均价18001元/㎡；

  高新区二手房均价16869元/㎡；

  庐阳区二手房均价16279元/㎡；

  蜀山区二手房均价16059元/㎡；

  包河区二手房均价15545元/㎡；

  经开区二手房均价15604元/㎡；

  新站区二手房均价12116元/㎡；

  瑶海区二手房均价12377元/㎡；

  肥西县二手房均价13881元/㎡；

  肥东县二手房均价10068元/㎡；

  长丰县二手房均价10685元/㎡。

  （3）如果只考虑滨湖的房源，也可看看微博@隔壁小王非专业合肥楼市研究的观点：那些说中海九樾毛坯性价比高的，为啥不看看周边二手房？公元天下二手房加上税也不过一万八千多，还是现房！97平套内面积也比中海100平的要大！品质也不比中海差！

  从链家挂牌的二手房来看，都会1907装修房源建面约99㎡，挂牌价185万，单价为18687元/㎡；

  时光印象装修房源建面约97㎡，挂牌价190万，单价为19588元/㎡；

  公元天下毛坯房源建面约97㎡，挂牌价163万，单价16805元/㎡。

  中海九樾周边的这三个小区，价格比较划算，还是准现房，买了就能住。

  买房人也可以看看金融后台西板块其他二手房房源，优选房龄较新、知名房企开发的房源。

  NO.3|叁

  网友困惑：樾系改善作品偏“刚需”

  提起中海九樾，合肥人还是非常期待的，是世界500强央企中海地产在安徽打造的首个【樾】系战略级改善筑作，是合肥首个沉浸式改善住区。

  作为较早进入合肥市场的央企，中海打造有中海嶺湖墅、中海滨湖公馆、中海央墅等高端项目，在高端改善方面有独特之处。

  此次，落子滨湖金融后台西板块，有意“起笔滨湖下一个十年”“改善居住进化论，CBD之后CLD”“先于时代，为高净值人群提供所未曾见新体验”。

  然而，中海九樾的定位似乎变了，有点雨露均沾的意味。

  1、装修“突变”毛坯

  去年滨湖省府融创、旭辉、绿城、华宇等盘装修细节曝光，纷纷拿出杀手锏，引发合肥高端盘的暗自较量。

  中海九樾同样择机发布装修标准，“以全球塔尖圈层共享品味，标定滨湖改善的生活高度”。

  如今，装修入市改为毛坯入市，买房门槛大大降低，刚需型买房人也有入驻滨湖的机会。

  对此，微博@隔壁小王非专业合肥楼市研究发表看法：

  （1）去年11月至今，搞了那么多展点，蓄客情况不好，这是改毛坯的根本原因，能卖精装开发商不会做慈善卖毛坯，再一次证明西南板块支撑不了这个价格！

  （2）九樾名义楼面地价13800，加上代建和商业，实际楼面价在15000以上，成本基本跟19000持平了，不赚钱，品质不必要求太高！

  （3）建议考虑周边二手房，公元天下，云谷，时光印象，也就一万七到一万九，即买即住，性价比比新房高！

  2、户型偏刚需

  从项目规划整体规划来看，中海九樾初衷是想打造高端改善盘，规划24栋洋房+5栋高层+4栋小高层。

  高层建面约100-123㎡，洋房建面约128-140㎡。户型流出的时候，有网友表示，中海的户型还比较亲民，最小户型建面约100㎡，适合刚需型买房人。

  改善也好，刚需也罢，只要交付时产品过关，买房人如愿安家，便是最好的选择。

  NO.4|肆

  交付即大考！合肥人眼中的中海品质

  买房一定要看往期交付品质。本站综合网友和实际情况梳理了中海近年来交付项目中值得借鉴的方面以及部分交付问题，从第三方的视角展现中海交付品质。

  1、高端盘颇有美誉

  成立于1979年的中海地产，素有“工科中海”的美誉，“过程精品、楼楼精品”的开发理念在高端住宅产品中展现地淋漓尽致。

  2011年中海首入合肥，先后布局七子。至今，中海嶺湖墅、中海滨湖公馆、中海央墅等高端项目均是合肥人梦寐以求的居住环境。但凡路过，目光一定会被小区吸引，那富有层次的园区绿化、极具设计感的外立面，深深印刻在脑中。

  去年，合肥中海对已交付的小区，再次进行品牌和安全改造提升，甚至包括交付多年的中海原山。中海在高端住宅方面的造诣，值得合肥人关注。

  2、刚需盘尚存争议

  当然，中海的项目还是存在争议的，如中海城大白墙简配维权。

  中海城交付问题可从业主的15句210字打油诗窥见。

  1、宣传方面

  （1）五千亩瑶海湿地公园涉嫌虚假宣传；

  （2）11层洋房，均价12600元/㎡，宣传“东城改善首选”；业主认为，作为小区门面的大门过于简单，质疑改善的真实品质。

  2、产品方面

  （1）地下车库沿街采光窗，无防护措施；

  （2）车位设计不合理，白线内净宽2.22米，业主反映过窄，建议取消部分车位；

  （3）消防通道至负一楼车库转角处净高度不足2米；

  （4）靠墙无扶手，楼梯间水泥地；

  （5）强电箱未作有效隔离及防护；

  （6）连廊阴角施工不平整。

  3、选材方面

  （1）地下车库为固化地坪，容易产生灰尘，且发现地面开裂、标示易损等情况，业主建议改成双色环氧地坪；

  （2）彩色跑道用喷涂代替沥青面层；

  （3）外立面裙层用真石漆，裙层以上用普通涂料，导致外立面不平整；

  （4）标准层混凝土质量堪忧。

  4、一期、二期品质差异

  （1）A区大门主台阶为4.2米，B区仅3米，入口处甚至只有2.4米；

  （2）A区外围及内侧大面积铺贴3公分厚的花岗岩及5公分厚的pc砖，B、C、D区则为1.6公分厚的人造仿石板；

  （3）A区室外道路材质为花岗岩石材，B、C、D区并不是；

  （4）C、D住宅区未采用拾地式设计并导致小区北入口台阶入户大门取消，相关变更未在合同中体现；

  （5）绿化缩水。沙盘图上，四个园区中间道路两侧是绿化、树木，交付区变成停车位。并且，A区树木绿化比B、C、D区多。

  对于开发商来说，只有鲜花和掌声是不够的，还需要市场的些许争议，这将推动自身产品革新以及口碑巩固。

  结语

  对于开发商来说，项目就是自己的“孩子”，倾注了无限的尽力和关怀。即将入市的中海九樾亦是如此，无论是“网红盘”的打造，还是产品设计的反复打磨，都可圈可点。作为媒体人，期待中海九樾首开大卖，在合肥首开潮中拔得头筹；同样期待中海不忘初心，交付品质让合肥人信服。

  解读滨湖纯新盘中海九樾是本站《合肥纯新盘大点兵》策划的第一篇，下一期将选择合肥九区三县关注度较高的其他楼盘，旨在客观地为买房人提供购房建议。

  网友可在文末留言“我心目中的中海九樾”，如果有想要了解的其他纯新盘，欢迎留言分享，本站将选择关注度最高的楼盘进行解读。