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自7月24日政治局会议提出适时调整优化房地产政策以来，楼市利好不断，“好雨连绵”。在此背景下，今年的金九银十受到市场的格外关注。近两年的金九银十“成色”不足，市场信心缺乏，今年的金九银十能否趁势而起，给市场带来不一样的惊喜？

乐居特别策划《金九银十看市场》系列，帮助购房者拨云见日，了解本地最新房产政策，看懂当下购房能够在哪些方面享受优惠，并在金九银十期间选到理想好房。

据了解，合肥最近出台的房产新政有降首付、降二套房贷款利率、降存量首套住房房贷利率以及落实认房不认贷...这些政策，每一条都足够让买房人狂喜，具体内容往下看：

Part1 首付比例、房贷利率，双降

首套房不低于20% ，二套房不低于30%

央行最新政策明确，统一全国最低首付比例下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策限统一为不低于20%和30%。

落地到合肥，对于非限区域来说，影响不大，毕竟非限购区域之前执行的首套房首付比例即为不低于20%，二套房不低于30%。

但对合肥限购区域来说，政策落实影响重大，这意味着限购区域首套房首付比例直接由不低于30%调整为不低于20%，，二套房首付比例由不低于40%调整为不低于30%。

在这里插播一下，合肥限购区域：包括政务区、滨湖区、蜀山区（不含小庙镇）、包河区（不含淝河镇&大圩镇）、庐阳区（不含大杨镇&三十岗乡）、高新区、经开区（不含新桥产业园区）。

合肥不限购区域：包括新站区、瑶海区、经开区新桥产业园区、庐阳区大杨镇&三十岗乡、蜀山区小庙镇、包河区淝河镇&大圩镇、肥西县、肥东县、长丰县、巢湖市和庐江县。

首付比例调整后，对于购房人群来说，最大的益处就是上车门槛降低了，至于具体能降低多少，我们拿限购区域的滨湖新房来举例：

目前阶段，滨湖新房总价门槛普遍在300万元以上，按照之前限购区域新房首付最低三成起的政策来看，首付至少需要一百多万。如今新政之后，首付比例调整为不低于2成，只需六七十万就能上车，门槛一下就降低了三四十万。

首套房利率为4.0%，二套房利率为4.4%

在9月份之前，合肥首套住房商业性个人住房贷款利率为4.0%，二套房为4.8%。

不过随着央行官宣最新政策，“首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点”。

如今，合肥商业性个人住房贷款利率执行首套房4.0%，二套房（一次贷款未结清）4.4%（LPR4.2%+20个基点）的政策。而4.4%的贷款利率也创下了合肥近年来二套房贷利率的最低记录。

那么，对于买房人来说，贷款利率下调，购房成本究竟省了多少呢？

以210万房贷，贷款30年，等额本息为例。新政之前，二套房利率4.8%，新政之后，二套房利率4.4%，利息总额直接减少了15万多，月供少了400多元，这是难得一次给二套购房者们的让利。

Part2 存量首套住房贷款利率下调

央行关于“存量房贷利率可降低"政策的原文：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。

首先，我们来看一下关于存量首套住房贷款利率调整的几大细节：

调整对象：仅限首套房，二套房、多套房不在此列。并且首套房的认定只看当下是不是首套房。也就是说，不管贷款的时候是首套还是二套，只要按照现在的政策符合首套房，都可以申请变更利率。

调整时间：自2023年9月25日起。

调整方式：既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

调整幅度：具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但不管是变更加点幅度，还是用新贷款置换，调整后的利率，都不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

说回到合肥楼市，存量首套住房房贷利率具体能下降至多少，在回答这个问题之前，我们先来看一下此前安徽省公布的首套房贷利率下限。

从公示内容来看，2019年10月份到2022年5月份，合肥的首套房利率下限为LPR；2022年5月份至今，合肥的首套房利率下限则为LPR减去20个基点。

结合“存量首套房贷利率调整不涉及LPR，主要是调整加减点”，由此可以大概推算出，在2019年10月之前的购房人群，存量首套房贷利率可能会转为LPR，即4.2%；在2019年10月份至2022年5月份的购房人群，存量首套房贷利率可能会下调至4.2%。在2022年5月份之后的购房人群，存量首套房贷利率可能会下调到4.0%。

不过，以上都只是推断，具体会降至多少，还得看9月25日过后，银行公布的下调政策。

针对合肥存量首套住房贷款利率下调执行，本站对合肥20家主流银行进行了摸底，下面来看看他们是怎么说的。

Part3 落实认房不认贷政策

9月1日，安徽省住房和城乡建设厅会同安徽省自然资源厅、人民银行安徽省分行、国家金融监督管理总局安徽监管局联合发布通知。

《通知》明确，全省范围内的居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房所在地的市、县名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房信贷政策执行。这意味着，安徽正式宣布实施“认房不认贷”。

合肥作为安徽省的省会城市，自然会紧跟政策导向，落实“认房不认贷”政策措施。那么接下来，意味着不管购房人在外地有多少套房子，有多少次房贷记录，还清或者没有还清，只要在合肥无房，购房即算首套房，执行首套房的首付比例和房贷利率。此举直接利好两类购房人群：

一是新市民购房人群，较为普遍的一个情况是其在合肥无房，但曾在外地有过购房信贷记录。此类人群在 “认房又认贷”的政策下，在合肥买房会被认定为二套住房，按照合肥此前首付比例政策来看，必须支付三成首付。但“认房不认贷”政策落实后，此类人群将被认定为首套置业群体，只需两成首付即可。

二是本地“买一卖一”的改善置房群体。在合肥有一套房且贷款未结清，因自身需求需要卖掉已买住房，重新在合肥买房，按照之前“认房又认贷”的购房政策，因为购房人有过贷款记录，且未结清，因而购房人卖掉再重新买房申请商业贷款时，只能视为二套房，首付比例至少不低于三成，贷款利率为4.8%，但在新政下，这类情况的购房人群可被认定为首套购房者，首付和贷款压力大大降低。

值得注意的是，目前合肥已有银行确认执行“认房不认贷”政策，浦发银行、华夏银行表示已执行，杭州银行合肥分行表示正在准备“认房不认贷”相关材料，招商银行、建设银行则表示还没有接到执行“认房不认贷”政策的通知。

结语：

从下调首付比例到下调房贷利率，再到下调存量首套住房贷款利率、落实认房不认贷，这一系列组合拳的推出，对接下来合肥楼市，主要会带来这两方面的影响

一 ，刺激合肥房地产市场回暖，提振当前房地产市场的信心。

二，通过认房不认贷、降低首付等措施来降低置业门槛，全面推动新房、二手房市场的流动性。

可以预测，接下来的“金九银十”，不管是新房，还是二手房，都将迎来一波量价齐升，大幅度回暖。