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  编者按：2021年“4.6新政”后，合肥楼市快速回归理性，各种现象层出不穷。业内普遍认为，这一政策让2021年成为合肥楼市最具分水岭意义的一年。如今“4.6新政”已满一周年，合肥楼市到底改变如何？天猫好房&乐居合肥独家策划《变局——合肥楼市调控1周年》，以数据和实例为依据，深度解析供地、摇号、限售等8大政策过去一年的实施情况和影响力，同时结合当下楼市现状窥探2022年政策走向。

  2020年，为了缓解疫情给经济带来的影响，各大银行纷纷抛出低息经营贷，甚至直接给经营贷贴息，支持小微、民营企业的融资。同时，经营贷的周期拉长，最长可达20年。

  但却有人借机钻了空子，用经营贷的钱买房，用其炒房几乎成了公开的秘密。经营用途贷款违规进入楼市，或将推高房价，大大增加房地产市场的调控难度。

  对此，合肥“4.6”新政中明确提出：加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营货、抵押贷流入房地产市场行为。

严查银行违规“输血”楼市

  经营贷和抵押贷为何会流入房地产市场呢？

  答案是利率更低！

  据了解，大部分经营贷利率在4%以下，抵押贷利率5%以下。

  比如，同样是贷款200万元，20年为期限，按照合肥主流的首套利率5.88%计算，需支付利息140.57万元，4%的利率需支付利息90.87万元。经营贷的利息比按揭贷款的利息少了约50万元。

  能享受更低的利率和更长的还款期限，这是经营贷违规流入楼市现象频现的根源。

  新政后，不少银行短信提醒：经营贷将依照合同约定收取罚息或收回贷款！

  有银行发布通知，因客户290万因违反银监会管理法监控到流入房地产、股市等违规领域，账号已被冻结，要求3日内结清所有违规使用的款项。

  无论是开发商还是炒房客都在中国银保监会的高压强的管理下，越来越束手束脚，但总有银行存在侥幸心理违规向楼市“输血”。

  2022年1月21日，据银保监会官网消息，因房地产开发贷款管理不审慎、信贷资金违规流入房地产市场，徽商银行连收两张罚单共被罚70万。

  合肥严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场，再结合热门区域、热门区域学区房纳入限购范围，精准打击了投机取巧的炒房客们。

2个月的时间

 合肥首套利率降至5.63%

  此外，新政中还规定：严格落实房地产货款集中度管理要求，法人金融机构房地产货款和个人住房货款占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

  在央行规定贷款比重上限之后，各银行的贷款额度就没有以前那么宽松了。

  信贷政策收紧，2021年7月，合肥主流银行额度紧张，11家银行二手房“停贷”，2家银行优先新房客户或二手房优质客户，贷款最快3-4个月才能到账。

  再加上银行房贷资金每年都有固定额度，所以到了下半年，多家银行会进行贷款额度管控，也就会导致额度紧张、放款周期延长甚至“停贷”。

  银行贷款额度每到新的一年都会重新补给，买房人最关心的是还贷，利率会不会下调的问题。

  今年2月份，“雷打不动”的合肥利率终于下调，从首套5.88%降到5.83%，二套房从6.37%降到6.32%。

  截止2022年4月15日，9家银行的首套房利率降至5.63！同时建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、杭州银行规定“年龄35周岁以下且无房无贷（征信中无住房贷款记录）的客户”可享受5.63%的利率。

  近日，在网传一张浦发银行贷款政策图中提到合肥首套房低至5.55%，二套房5.88%，并且房贷放款速度加快，资料齐全3个工作日即可放款。（本站暂未得到确切消息）

  从内容来看，放贷条件宽松不少，两年内贷款累计逾期不超6次，连续逾期不超2次都可以贷款，而且消费贷和经营贷，在收入够且征信很好的情况下也可以不用结清正常受理，并且合力贷、接力贷均可办理。

  无独有偶，网传平安银行首套房最低利率可做到5.59%，二套房利率5.88%，并且按揭贷款现行可不提供银行流水佐证的收入上限由8000元提高至13500元。

  今年合肥的利率不仅是四年来的首降，而且下降的趋势延续至今。

  虽然房贷利率下降，但相对于全国利率的来说，合肥的利率依旧处于高位，再加上购房者观望情绪占主导、疫情带来的经济下行等因素，市场并没有较大的起色。

超百城自主下调房贷利率

4月LPR利率会下降吗？

  央行表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

  例如南京首套房利率最低至5.5%，无锡首套房利率降至5.2%。

  最近政策喊话的密集度很高，国务院常务会议确定加大金融支持实体经济的措施，适时运用降准等货币政策工具，降低综合融资成本。

  降准？自然而然就想到了中期借贷便利（MLF），若MLF降了，那LPR利率就有机率会下调。

  2022年1月17日，MLF和逆回购操作均下调10个基点，随后LPR下调，1年期LPR从3.8%降至3.7%，5年期以上LPR从4.65%降至4.6%。

  央行15日公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日人民银行开展1500亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元公开市场逆回购操作，操作利率保持不变。

  按照以往的市场规律来看，下周三即将公布的LPR利率下调的可能性较小。

  昨晚（4月15日）央行宣布下调金融机构存款准备金率0.25%，共计释放长期资金约5300亿元。

  存款准备金率降低了，意味着银行需要交给央行的钱就变少了，留在手里的钱就变多了。这对当前化解部分房企流动性压力、提高居民购房的意愿有着积极意义，更有利于振奋市场信心。

结语

  从政策的发力情况和多城下调房贷利率，说明如今的楼市正处于一个较为困难的时期，不排除后续降息或更加积极财政政策的推出。