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  乐居买房讯  近日，不时收到买房人的留言，“能不能帮忙买龙湖高新CBD？”“蜀山大富鸿学府还有房吗？”“滨湖5成首付还能买到房子吗？”

  明显感觉到，3月5日合肥牛年首场土拍结束后，购房者的焦虑和恐慌进一步加剧。

  NO.1|壹

  合肥哪哪都火？哪哪都没房？

  如果说，2020年下半年的合肥楼市，楼市区域分化明显，几家欢喜几家愁。

  那么，伴随着滨湖、高新、包河等热门区域出现“局部房荒”之后，买房人关注点向周边区域扩散，庐阳、蜀山、肥西等区域也迎来峰回路转的新格局。

  落到买房人的眼中，如今的合肥楼市，就是“哪哪都火，哪哪都没有多少房，哪哪都不好买。”

  春江水暖鸭先知，楼市火不火一定要去售楼部实地感受一下。

  有一种火，是悄无声息全卖光，除了备案、领证，基本上听不到什么消息，生怕知道的人太多，连开盘都是偷偷通知。

  另一种火，是朋友圈天天刷屏火遍天，比如周末售楼部人山人海，黄金周成交大放量，预约客户超3千而加推仅44套房，恨不得成为全世界都知道的“红盘”。

  前一种是真火，客户自动找上门，高首付、全款主动提，开发商根本不着急房子卖不掉，就怕开盘买不到被舆论盯上，亦或是施工进度跟不上，开盘时间一再拖延。

  后一种情况则未必真的火，多数时候，这只是楼盘氛围营销的一种手段，跟“王婆卖瓜，自卖自夸”性质差不多。卖家的吆喝可以接收到，但全部当真可使不得。

  尤其是位置相对偏僻或者配套不全面的楼盘，朋友圈、购房群里售楼部人满为患、买房人挤人的照片、视频同一时间爆发，可能只是启动渠道分销，集中踩盘或集中带客户引发的火爆氛围。

  最常见的，就是分销带客。合肥的中介们大多已转战新房市场，买房人想看二手房，看了几家觉得价格不合适，中介立马推荐超级“火”的楼盘，价格还便宜，称“好几个买房人在盯着，随时被卖掉”。

  最重要的是“通过分销买房比案场便宜”。购房者通过渠道分销购房，在享受案场优惠同时，可以享受额外1-2%固定优惠。以一套200万新房来计算，可以优惠2-4万块，肯定比购房者在售楼部与置业顾问扯皮更划算。

  当然，“优惠”并不是白给的，分销每卖出一套房，开发商需要按照协议支付相应的佣金，而且，金额非常大手笔。

  NO.2|贰

  面包会有的，房子也会有的

  还记得2019年分销被视为合肥楼市的“毒瘤”，滨湖、包河等热门区域同样不能例外，覆盖楼盘甚至高达130+家。

  如今楼市全面火热，热门区域已经与分销解除合作，新站、瑶海、肥东、北城等区域仍保持合作。

  故而，现在朋友圈中弥漫的是“东部新中心要来”“谋划推进县改区”等利好，三县楼市开始火起来，买到手就是胜利。

  当然，开拓渠道并不意味着房子一套也卖不掉，多是为了锦上添花，加快去化节奏。

  不论多差的地段、多垃圾的户型，慢慢卖总能清盘。

  需要注意的是，中介口中的主推红盘，大多数是佣金指向的，佣金越高，中介推的越勤，毕竟没有人会跟钱过不去。

  比如肥西某盘首开只卖个位数，如今搭乘“局部房荒”的好行情，也迎来柳暗花明。毕竟周边都没有房源可售，此时推出新房，买房人根本不会思考。

  再加上分销带客，“加推一栋楼都不够买”“XX人全款来抢”，看起来很难买。

  其实，合肥楼市的火，并不似传言里那般夸张，其背后正是“局部房荒”下的恐慌和焦虑。

  买房人越买不到房，越想买房！没优惠？可以，买！要全款？也行，买！只有首顶层了？算了，先买吧！

  其实，撇去滨湖、高新、包河、肥西等热门区域，新站、瑶海、北城等区域，还是有不少新房可供选择，甚至无需高首付，就能随时随买。

  九区三县还有一大波纯新盘即将入市，“局部房荒”的局面逐步会解决的。

  据相关消息，2021年合肥居住类（含商住）计划供应86宗11801亩，滨湖11宗，包河4宗，高新3宗，庐阳4宗等，新房储备还有很多。

  如果觉得现阶段买房动不动就是“无优惠+全款”，买房人大可将目光转至新站、瑶海、三县等区域。

  如果看不上这些区域，又急于买房，不妨咬咬牙，一鼓作气上车；

  如果预算达不到，不妨再等一等。

  NO.3|叁

  明明是“价格洼地”，

  为什么不是“小甜甜”？

  当然，即便是热门区域，由于户型面积段、配套、建设进度差异，区域内各家楼盘的热度也存在差别，剩余房源也有不少选择。关键是，你愿不愿意买。

  新站、瑶海、北城、肥东为代表的区域，一直被大市场“忽略”，有多方面因素影响。

  首先，小利好虽有，大利好缺乏，炒作素材有限。

  新站、瑶海虽然属于市区范围，但受到拆迁等压力，利好有限，配套更新较缓，市场关注度低。即便新房限价，处于“价格洼地”，也只能是买房人的B计划。

  北城、肥东处于县域，距离主城较远，处境较为尴尬。伴随着地铁8号线、2号线延长线等建设，逐渐拉近通勤距离。

  故而，2021年“东部新中心”“谋划推进县改区”被不断放大，渴望迎来更多的关注。

  其次，缺乏导火索，比如高价成交的二手房。

  新站、瑶海、北城、肥东等区域的印象是“不温不火”，无论是现阶段的房价，还是纵向房价起伏，都并不出色，甚至部分二手房不涨反跌。

  相较于从“7”字头到2万+/㎡的滨湖，新站等区域太过于平平无奇了。但是，谁能保证未来不会出现新的爆发点呢？

  热门区域之所以热门，除了地段外，跟周边二手房的涨幅预期有很大关系。二手房房价稳中有涨，买房人才会相信“新房更值得，未来也会涨。”

  最后，尽量不要购置商住、别墅。

  合肥热门区域高层选择极其有限，多为洋房，亟待纯新盘补仓。

  相较于纯高层，洋房、别墅总价较高，占用的资金成本比较多，不建议全款购买；商办虽然总价较低，但40年产权无学区，商用水电成本高，后期置换也不容易，尽量少碰。

  总之，合肥并不是无房可买，而是热门区域“正常首付买房”太难，可选择的空间不多；而新站等区域短期内获利空间有限，买房人更倾向去“追涨”。

  大趋势不变的行情下，普通盘热度回升，是大概率事件。

  伴随着纯新盘和新居住用地的入市，“局部房荒”的现象逐步缓解，未来合肥楼市热度不会一直高涨。

  结语

  对于刚需买房人来说，在预算足够的前提下，与其死磕红盘、热盘，不如选个户型、楼层都合意，还有优惠的新房。