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  编者按：2021年，合肥楼市历经上半场的狂热、下半场的渐趋理性，迎来新变局。4.6楼市新政八条+两集中土拍新政双管齐下，房地产宏观市场表现趋于多元，多种矛盾融为一体，堪称“冰与火之歌”。天猫好房&乐居合肥独家策划《2021合肥楼市备忘录》，从土地、摇号、上市量、房价等方面，以数据说话，以事例印证，回顾2021年合肥楼市，提前把握2022年合肥楼市走向。

  2021年的合肥楼市，转眼之间，风向突变，让人摸不清头脑。

  举个例子，原定12月27日为合肥最后一场土拍，临拍前3宗地转挂牌，迈入2022年土拍列表。类似的情况，在2021年合肥土市比比皆是。

  单单从数据来看，合肥2021年土市成交单非常“漂亮”：1-12月成交118宗地（含四县一市），总面积10404.436亩，成交金额达848.4782亿元。

  但居住地供应从上半年的“挤牙膏”到下半年的“大放水”，拿地心态从前半段的“亏本也要拿”到后半段的“谨慎谨慎再谨慎”，房企参与度从上半场的“激昂”到下半场的“躺平”……一系列变化，2021年的土市究竟如何呢？一起来看~

  2021土市成绩单出炉

  平均地价创5年新高

  乐居数据中心统计，2021年1-12月合肥成功出让118宗地，总出让面积10404.436亩，总成交金额8484782.213万元。

  纵观近5年合肥土地成交，无论是数量、面积，还是成交金额，2021年土市成绩单都可以称得上“可圈可点”。

  尤其是平均地价，2021年合肥综合平均地价达815.5万/亩，创近5年新高。

  自2019年平均地价回落至630万/亩，合肥土市连续2年呈现地价上涨态势，而今升至815.5万/亩，涨幅明显。

  这背后，是居住地大幅度供应，尤其是市区热门区域，如滨湖、包河等，且超百亩地块数量逐渐增多。

  从“狂热”到“躺平”

  合肥2021土拍众生相

  2021年合肥土市迎来“两集中”，土地供应呈现阶段性，各月分布不均衡，甚至出现单月“断供”。单月土地成交详情如下图所示：

  2021年，合肥土市最大的变化在于“两集中”，市区居住地一年卖3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

  纵观2021年土地供应，每一次高潮都聚焦在市区居住地的供应。大致可以分为四个阶段，房企拿地的心态也从年初的“势在必得”逐步变成“集体躺平”。

  3月5日土拍（点击蓝字回顾）：“两集中”前的抢跑（拍卖方式为“价高者得+竞自持”），市区部分居住地提前供应，引得一众房企狂欢，场面一度很疯狂。

  8宗地，超40家房企“血拼”，开拍不到5分钟抵达最高限价频繁上演，最终7宗地块竞自持拿地，溢价率封顶成交，实际楼面价全上调。

  6月3日土拍（点击蓝字回顾）：拍卖方式为“价高者得+竞配建+摇号”；首次对地块出让设定毛坯备案均价；摇号居住地块需建设80%以上方可预售。

  首批集中供地，市区12宗居住地惹关注，71+房企报名参拍，滨湖02地块引43家房企龙争虎斗。

  最终，12宗居住地中有8宗触顶摇号，土市到楼市掀起波涛。摇号地块需建设80%以上方可销售如此“苛刻”的规定，也丝毫不影响房企拿地的决心。

  值得注意的是，合肥首批集中供地吸引了很多外来和本土房企，比如中骏、六安远大等。

  9月17日土拍（点击蓝字回顾）：首提竞品质（包河、经开2宗地）；拍卖方式为“价高者得+竞装配率/竞品质+摇号”.

  自2021年8月20日起，我市市辖区和肥东县、肥西县、长丰县范围内公告出让的居住用地（含具有居住用途的混合用地）上建设的商品住宅，均应达到商品住宅基本品质保障标准。

  时隔104天，合肥土市风向变了。9.17土拍，房企报名热度断崖式下滑，国企、央企、头部房企虽仍在活跃，但积极性有所下滑，中小型房企开始“消失”。最终，8宗涉宅地仅1宗摇号，全都低溢价率成交。

  甚至土拍现场，开发商直言：拿了也不赚钱，不是不想拿，是真的不敢拿地。

  11月29日土拍（点击蓝字回顾）：原定21宗2327亩，土拍前夕临时“大缩水”，14宗涉宅地延期转挂牌，大热门的滨湖地块也没人要了，开发商仍在“躺平”。

  房企参与度再次滑落，8宗涉宅地约18家房企参与，包河08地块吸引7位竞买人，已属“小高潮”，“速战速决”成为本次土拍的关键词。毫无疑问，又是低溢价率成交。

  国企、央企成为参拍主流，规模房企、品牌房企开启“隐身”模式，中小房企短期退出土拍舞台。

  市区48宗涉宅地（不含租赁）中，国企、央企参与拿地 23宗，民企拿地25宗，国企央企拿地占比约48%，这是非常少见的。

  三县21宗涉宅地（不含租赁）中，国企、央企拿地6宗，民企拿地15宗。

  各区土市PK

  “不一样”的经开惹关注

  2021年1-12月合肥市区共成交86宗7686.55亩地，揽金651.4995亿元；四县一市共成交32宗2717.886亩，揽金196.9786亿。

  从土地成交数据来看，今年市区供应量有所增加（2020年仅59宗地），四县一市成交量与往年相比差距不大。

  当然，从平均地价来看，各区域分化明显，滨湖、包河、肥西位列前列。

  1、经开一改常态，2021猛供地

  从各区域土地成交金额来看，经开区122.53亿、包河区112.81亿、新站区99.74亿位列前三甲，滨湖区98.3亿以1.44亿的差距失之交臂。

  经开区供地向来较少，尤其是居住地，区域新房供小于求，已“房荒”久矣。而2021年经开区一改常态，猛推16宗2097.29亩地，其中涉宅地高达11宗1807.08亩，解渴区域楼市。

  2、超百亩地加码！包河区摘得区域地价之王

  从各区域土地成交均价来看，包河区1424.99 万元/亩，滨湖区1174.03万元/亩，肥西县1076.38万元/亩，进军三甲。

  包河区今年供应7宗地块，其中涉宅地6宗，数量虽不多，但面积较大，2宗超200亩涉宅地，最高面积达278亩，平均地价嗖嗖嗖上去了。

  伟星、置地、城建

  你PK哪一个？

  商住宅地的出让情况直接影响地块后期入市价格，这也是购房者最为关注的。接下来，重点来看看2021年合肥居住类用地的出让情况。

  从规划用途来看，2021年合肥成交居住类用地（含商住、租赁）81宗8948.912亩。

  1、市区成交54宗涉宅地

  合肥2021年市区共成交居住类用地54宗6377.85亩，其中，经开11宗、新站10宗、蜀山9宗、滨湖7宗、包河6宗、庐阳4宗、瑶海4宗、高新3宗。

  2、四县一市成交27宗涉宅地

  合肥四县一市共成交居住类用地宗27宗2571.062亩，其中，长丰9宗、肥东7宗、肥西5宗、巢湖4宗、庐江2宗。

  3、首个竞品质楼盘来了，就在滨湖区

  遥想第二轮集中供地，合肥土拍规则有变，将“竞配建”调整为“竞装配率”、“竞高品质”的全新出让模式，包河区BH202105号和经开区JK202113号2宗地块率先试点。遗憾的是，最终两宗地块均未进入竞品质阶段。

  12月27日土拍，合肥诞生首个竞品质楼盘，就在滨湖区。伟星vs置地+邦泰抢夺滨湖08地块，均为本土房企，轮番叫价二十多轮，伟星率先报出最高1813万/亩，最终两家房企均进入投报高品质住宅方案。

  3天后，置地满分竞得，首个竞品质楼盘来袭，期待满满。

  4、2022年楼市主角定了

  2021年合肥房企拿地宗数前10出炉，伟星6宗、安徽置地5宗、合肥城建4宗位列前三。

  2022年合肥楼市的重点新盘都在这里，值得期待~伟星、安徽置地、合肥城建“三巨头”，你看好哪一个？

  结语

  2021年合肥土市风云突变，上半年的炙热到下半年的躺平，开发商的日子也不好过。

  2022年合肥土市风云如何？是继续躺平，还是积极奋起，敬请期待~