正文

  乐居买房讯  当市区居住地缺席，仅北城、巢湖，土拍热度会怎样？

  4月23日合肥土拍给出答案：超30家房企争夺，北城“竞自持”成功“破冰”，4宗居住地全部竞自持。

  NO.1|壹

  合肥今日卖地31.57亿！

  5宗413.43亩居住地块全部成交

  合肥5宗413.43亩居住地块全部成交，共揽金31.57亿！

  长丰4宗地块全部竞自持成交，其中华地竞自持1.98万㎡创下北城地块自持新高。葛洲坝则首入巢湖。

  上坤以单价820万元/亩竞得CF202101号地块，总价57178.6万元，楼面价6833.33元/㎡，溢价率30.16%。自持面积达1000㎡。

  文一以单价827万元/亩竞得CF202103号地块，总价68616.19万元，楼面价6891.66元/㎡，溢价率30.03%。竞自持面积达15400㎡。

  保利以单价820万元/亩竞得CF202102号地块，总价52627.6万元，楼面价6833.33元/㎡，溢价率30.16%。竞自持面积达1400㎡。

  华地以单价824万元/亩竞得CF202104号地块，总价85803.12万元，楼面价6180元/㎡，溢价率29.97%。竞自持面积19800㎡。

  葛洲坝以单价557万元/亩竞得CH202015号地块，总价51477.94万元，楼面价4641.66元/㎡，溢价率26.02%。

  NO.2|贰

  北城“破冰”！

  双凤板块率先打破“0竞自持”魔咒

  今日双凤板块CF202101、北城办板块CF202103同时开拍，长丰03号地块率先进入竞自持阶段，但长丰01号地块率先成交，成功“截胡”，北城“0自持”正式破冰。

  1、破冰！北城首个竞自持地块诞生

  长丰CF202101号地块共计有10家竞买人，分别是9号徽创、16号万兴、66号金地、68号正荣、10号世茂、11号保利、1号金科、6号上坤、58号招商、96号金大地。

  在一开始的价高者得阶段中，房企们报价节奏较慢，在保利率先报出820万/亩后，地块进入竞自持阶段，在竞自持中，各大房企表现较为谨慎，现场上坤、世茂两家房企表现比较积极，最终被上坤以单价820万/亩、竞自持1000㎡成功竞得。

  上坤以单价820万元/亩竞得CF202101号地块，总价57178.6万元，楼面价6833.33元/㎡，溢价率30.16%。自持面积达1000㎡。

  竞自持面积达1000㎡，占小区居住面积约1.2%，自持租赁占比虽不多，但宣告北城正式进入“竞自持”时代。

  不考虑自持部分的租赁收益和各类税费，仅计算其建安成本，加上土地出让要求的公建配套成本，综合以上成本，该地块居住实际楼面价预计6958.32元/㎡（仅供参考）。

  值得一提的是，这是上坤自庐阳上坤海棠四季和蜀山区上坤云栖麓后在合肥的第三子。

  2、保利北城再下一子

  长丰CF202102号地块共计11家竞买人，分别为18号保利、66号正荣、33号招商、16号华宇、96号金大地、10号世茂、98号徽创、51号金地、6号上坤、19号万兴、3号金科。

  在价高者得阶段中，房企报价你追我赶，其中万兴、正荣、金大地、徽创轮番报价，在经过几十轮报价后，金大地率先报出最高限价820万/亩；竞自持阶段中，一开始金地直接跳价到600㎡，随后招商出手，1200㎡，就在招商即将落锤之时，保利突然出击，报出竞自持1400㎡，关键时刻“杀”出，强势拿下长丰02号地。

  保利以单价820万元/亩竞得CF202102号地块，总价52627.6万元，楼面价6833.33元/㎡，溢价率30.16%。竞自持面积达1400㎡，占小区居住面积约1.82%，比上坤CF202101号地块略高。

  不考虑自持部分的租赁收益和各类税费，仅计算其建安成本，加上土地出让要求的公建配套成本，综合以上成本，该地块居住实际楼面价预计7024.65元/㎡（仅供参考）。

  3、双凤板块紧急补仓

  CF202101号地块与CF202102号地块为连体地，位于淮南北路与魏武路交口，属于双凤板块，纯居住地，净地出让，最高限价820万元/亩。

  CF202101号地块面积为69.73亩，CF202102号地块面积为64.18亩，容积率≤1.8。其中，01号地块需同步修建出让地块外东北侧一座18班幼儿园。

  2宗地块位于长丰与新站交汇区，临近淮南北路，可快速达到新站、瑶海等区域，但周边配套稍显不足。

  地块南侧为丰乐生态园，生态环境较好；但周边工厂较多，以老小区为主，居住环境欠佳。

  商业上有北城鸿顺商业广场、新世纪购物中心，教育资源有银河苑小学、宇桥小学等，配套有待升级。

  两地块面积达133.91亩，按照建面100㎡/套估算，后期入市将为双凤补仓约1606套新房。

  地块周边暂无在售新房，后期入市压力较小。周边二手房银河苑（均价5427元/㎡）、滨河苑小区（均价7909元/㎡），为老小区，总价较低。

  NO.3|叁

  一山更比一山高

  竞自持新高还看北城办

  作为北城新房集中区域，北城办“造城”备受关注，今日北城4宗地块中，北城办2地块竞自持破1万㎡。

  1、文一北城补仓！就在锦门桃李旁

  长丰2020103号地块共吸引华润、伟星、文一、保利等17家房企参与竞拍。

  开拍10分钟不到就达到限价，进入第二阶段，竞自持面积环节，从时间上来看比长丰01地块稍微早一点，是长丰县首宗触发竞自持拍卖的地块。

  在竞自持环节，举牌节奏明显加快，各家房企纷纷出价，互不相让，瞬间自持面积就达到5000㎡；接着1号、5号、56号三家房企竞相出价，直接将自持面积推高至13000㎡；随后88号文一出手，与5号佳源捉对厮杀。

  文一以单价827万元/亩竞得CF202103号地块，总价68616.19万元，楼面价6891.66 元/㎡，溢价率30.03%。竞自持面积达15400㎡，占小区居住面积约15.47%。

  不考虑自持部分的租赁收益和各类税费，仅计算其建安成本，加上土地出让要求的公建配套成本，综合以上成本，该地块居住实际楼面价预计8793.09元/㎡（仅供参考）。

  CF202103号地块位于双墩镇蒙城北路与界洪路交口东北角，属于北城办板块，面积82.97亩，容积率≤1.8，最高限价827万元/亩，需同步修建出让地块外南侧一座18班幼儿园。

  从现场来看，地块较为平整，东侧有水塘和活动板房，紧邻蒙城北路、龙湖路这两条北城主干道，北侧为合肥市第一中学教育集团北城分校和省立医院北区（在建）。

  周边在售新房较多，竞争较激烈，东侧为文一锦门桃李，已基本售罄，选择空间不大；周边北麓雅院、世茂云锦、保利时代、金地自在城等，小高层均价1.22-1.35万/㎡。

  该地块82.97亩，按照建面100㎡/套估算，预计将新添约995套房源。

  文一锦门桃李于2019年4月30日拿地，单价940万元/亩，楼面价7500元/㎡；项目于2019年9月30日迎来首开，毛坯小高层均价13379.61元/㎡。

  2、华地自持1.98万㎡，北城自持创新高

  长丰2020104号地块吸引了龙湖、华地、伟星、保利、港龙+旭辉等12家房企参与竞拍。

  在有03号地块15400㎡竞自持面积打底后，长丰04地块报价环节明显加快，大约5分钟左右就触发限价，进入竞自持环节。

  刚刚进入自持环节，各家房代表东张西望，想从周边房企代表身上看出点什么，这也导致现场冷场了1分钟。

  接着房企代表们直接爆发，争相叫价，其中华地最为热情，将自持面积推高至3400㎡。在随后的拍卖过程中华地势不可挡，无论华润、金辉、港龙+旭辉谁报价，都直接加价压下去，这也让自持面积一路高涨至16000㎡，直接刷新刚刚文一成交的记录。

  接着华地与金辉经过近20轮交锋，最终华地以单价824万元/亩竞得CF202104号地块，总价85803.12万元，楼面价6180.00 元/㎡，溢价率29.97%，竞自持面积19800㎡，占小区居住面积约14.26%。

  不考虑自持部分的租赁收益和各类税费，仅计算其建安成本，加上土地出让要求的公建配套成本，综合以上成本，该地块居住实际楼面价预计7790.08 元/㎡（仅供参考）。

  CF202104号地块位于双墩镇月牙沟路与涡河西路交口西南，属于北城办板块，面积104.13亩，容积率≤2，最高限价824万元/亩。

  地块靠近北城高铁站，一路之隔便是港龙旭辉城市江来、中南宸悦，可供参考。

  港龙旭辉城市江来于2020年9月24日拿地，单价711万元/亩，楼面价5332.47元/㎡；于今年3月底迎来首开，毛坯小高层均价13368元/㎡，全款用户达到6成以上，最终全部售罄。

  中南宸悦于2020年9月24日拿地，单价734万元/亩，楼面价5504.97元/㎡；今年3月底迎来首开，约500-600人到访，最终首开房源基本售罄。

  该地块面积104.13亩，按照建面100㎡/套估算，后期入市将新添约1388套房源。

  值得注意的是，该地块容积率≤2，（其余3宗地块≤1.8），未来将打造高层+洋房产品，若毛坯交付，价格优势较为明显。

  总的来看，北城办2宗地块配套基本可共享，周边新房竞争较大。

  交通上，靠近阜阳北路高架、合肥北城站、地铁8号线（在建）；

  商业上，周边有北城世纪金源、北城万达广场、左能泰和街（在建）；

  教育上，有合肥一中北城校区，周边规划有幼儿园、小学；

  医疗上，周边有三甲级安徽省立医院北区（在建）。

  在售楼盘较多，毛坯交付较多，主推”小户型低总价“优势，均价1.1-1.4万/㎡，地缘性客户为主。

  3、北城新房市场再补仓

  2019年至今，北城共出让21宗居住地，中梁、正荣、世茂、信泰、世茂、华宇等房企先后入驻，主要集中在北城办板块，新盘扎堆、库存过剩成为区域去化难题。

  总的来看，北城连推4宗居住地，对于刚刚从供大于求转向供需相对平衡的北城市场来说，并不是一场”及时雨“，竞争压力依旧激烈。

  NO.4|肆

  葛洲坝豪掷5.15亿首入巢湖

  区域房价格局要变

  北城唱罢，巢湖上演，现场房企大多离场，仅剩新华和葛洲坝两家。见惯了北城数十家房企抢地，土拍现场冷清不少。

  数十轮鏖战之后，新华和葛洲坝叫价明显放缓，新华陷入犹豫，葛洲坝一鼓作气，报价557万元/亩，成功落槌。这也是葛洲坝首入巢湖。

  葛洲坝以单价557万元/亩竞得CH202015号地块，总价51477.94万元，楼面价4641.66元/㎡，溢价率26.02%。

  巢湖市CH202015号地块位于巢湖市北外环路以南、巢湖北路以西，面积92.42亩，容积率居住一：1.0-1.8，居住二：1.0-1.7，服务设施：1.0-1.2，无最高限价，需建设居家养老服务用房和设施；同步修建一座9班的幼儿园。

  地块位于巢湖城北成熟区域，属于老城板块，城市配套相对齐全。

  周边有安医附属巢湖医院、巢湖四中、新星学校、巢湖城市之光小学等，教育资源相对丰富，周边小区有凤凰之家、凤凰山庄、爱巢玉兰花园、铸造厂职工宿舍等。

  巢湖城北在售楼盘有宋都如意长江，建面约95-115㎡，均价12000元/㎡，亟待新地块入市补仓。

  该地块面积92.42亩，按照建面约100㎡/套估算，将为巢湖主城新添约1047套房源。

  结语

  自此，北城正式进入“竞自持时代”，区域房价格局要变。接下来，期待合肥“两集中”首次供地。