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乐居买房讯 同同 合肥三批次土拍迎来巨变，变化太多也来得突然，合肥人一时间猝手不及。面对当下燥热气氛，买房人并不是只能躺平，一切还需拭目以待。

NO.1|壹

升容积率、降装配率

市区+肥西23宗涉宅地要来

三批次集中供地中，合肥市区有28宗地块出让，去除不可出售的安置房、租赁、保障住房地块，剩余18宗1907.86亩地。

三县之中，长丰缺席此次土拍、肥东仅1宗商业地块，只有肥西拿出了5宗438.98亩涉宅地。

也就是说，9月份，合肥市区+肥西共有23宗2346.84亩涉宅地等待出让。

除了大家已经知道的“政务区时隔6年上新”“首次现房销售试点”“市区限毛坯销售”“毛坯限价上涨”等变化外，这次土拍中还有一些细节值得注意：

1、装配率降低

大部分地块装配率设定为不低于30%（此前多为60%），而且不再享受有关装配式建筑奖励政策。

2、对代建设置资金预算红线

对于地块的代建要求更加细化，并且对于代建的学校、道路、绿地等都作出建设标准资金要求。

3、商业办公要求整体持有

政务区和瑶海区出让地块中的商业办公楼都要求整体持有，整体运营，不得分割转让。 

4、对开发商资质要求提高

市区18宗涉宅地中有8宗要求开发商具有一级开发资质，占比接近一半。（只含可售涉宅地）

5、容积率提高

本次18宗涉宅地中大部分容积率为2.0以上，个别纯居住地的容积率也高达2.5，相较以往有了较大提高。

提高开发商资质要求、商业整体持有等措施可以看出上层对未来可能出现的低质量交付、烂尾等情况的严防死守。

NO.2|贰

“断货王”区域时隔6年再上新

新地块对纯新盘贴脸输出

本次23宗涉宅地中亮点不少，一些“断货”很久的地块竟然拿出新地。当然，价格上也是让人“眼前一亮”。

稀缺位置+无“平替”=超高价格

最亮眼的莫过于政务区原821小区地块、经开区应流集团、北雁湖周边2宗地块。
无可复制的区位和周边无“代餐”，造就了这些地块独树一帜的价格。

政务区821小区地块：拥有最高限价

政务区821小区地块化身为蜀山区SS202210号地块，将按精装现房销售实施。这是政务区时隔6年后再次供地，也是合肥首个试点现房销售的地块。

虽然没有设定毛坯限价，但是地块最高限价为所有地块中最高的，达2239万/亩。周边二手房3.8-4.9万/㎡之间，新房供应更是基本为0，因此入市价格是可以想象的高。不过，参考周边二手房，新房价格应该不会突破二手房的屋顶。

该地块面积仅71.41亩，还包含了安置房和商业用地，可售房源预计只有520套左右（按照120㎡/户计算），而且现房销售，至少要2-3年后才能卖，有钱想买也不容易。

不过对于开发商来说，现房销售投入的资金太大，收益率又低，两三年没有回款，没有预售房来的轻松。

经开应流集团地块：限价直逼3万/㎡

市区18宗地，滨湖金融板块2宗地毛坯限价约2.6-2.76万/㎡已经是让人感叹了，而自经开区应流集团地块，限价直逼3万/㎡，破毛坯限价纪录。

同时出让的经开区JK202211号地块毛坯限价只有22139元/㎡，经开区应流集团地块何以在价格上击败滨湖？原因显然在地块的规划上。

该地块所属的合经区JK—04—36街坊规划曾变更为居住+商业+中小学用地。业内人士透露，这个“中小学用地”可能会来168玫瑰园西区（本部）。

168玫瑰园校区周边的楼盘也算是合肥二手房的天花板，绿城翡翠湖玫瑰园二手房挂牌价已经突破4.5万/㎡。这样一看，3万/㎡的毛坯限价也显得合理了。

肥西北雁湖：来了2宗“王炸”地块

肥西土拍最大亮点莫过于北雁湖旁的两宗地，这2宗地限毛坯销售，毛坯限价突破2.1万/㎡，创造肥西地块新高。

目前周边改善项目林立，即便是县域产证，满2年的二手房价格基本在2.3万/㎡以上。

这些房源入市时间较早，当时的肥西产证的毛坯小高层均价不过1.6万/㎡。

时隔多年后，北雁湖周边来新地块，毛坯限价水涨船高，突破2.1万/㎡。没有装修溢价、装配式奖励，所看即所买价格，对比周边二手房还是具有很大价格优势的。

与二批次集中供地时的明珠广场F4相比，两次都是肥西地块且近市区，一次是近经开，一次是近高新。不过，今时不同往日，彼时的肥西毛坯限价天花板早已被甩开，当时的1.74万/㎡在2.1万/㎡面前只是芸芸。

明珠广场的地块向来是被房企“抢破头”，这次北雁湖板块又有多少房企出手？我们拭目以待。

去装修+抬毛坯限价=周边楼盘躺平？

除了这些难以复制的“稀缺地块”，还有不少地块是紧邻在售项目，以后免不了要面对面竞争。

不过，出人意料的是，并不是所有地块都是“抬轿子”刺激周边楼盘去化的，一些地块其实还是有较劲资本的。

滨湖金融板块：贴脸联发滨语听湖

滨湖此次只供应2宗金融板块地块，其中滨湖06地块紧邻滨语听湖，毛坯限价2.76万/㎡，基本追平了精装的联发滨语听湖备案价。

开发商自身的装修有没有水分是一回事，在这个毛坯限价之下，自己花2.76万/㎡买下毛坯房再装修，成本应该只会更高。

瑶海地块：毛坯限价逼平新盘装修价

瑶海3宗地块毛坯限价1.7-2万/㎡，瑶海09号地块一路之隔就是纯新盘伟星东新壹号，瑶海10号地块位于瑶海09号地块西侧约800米处。

伟星东新壹号装修放风价1.8万/㎡。而这09号和10号两块地毛坯限价分别是1.81万/㎡和1.71万/㎡，对比起来伟星东新壹号还是具有优势的。

瑶海11号地块毛坯限价20171元/㎡，为瑶海3宗地中限价最高的，西侧500米就是越秀·星汇君澜。

越秀·星汇君澜位于瑶海主城区，毛坯限价1.72万/㎡，周边配套成熟、竞品质满分产品，对比瑶海11号地块的毛坯，更显得“眉清目秀”了。

包河、蜀山、庐阳：10宗地还有一拼

包河、庐阳、蜀山地块相对不是那么抢眼，打算放一块讲。

供地大户包河区一次性拿出6宗涉宅地，基本在2.2-2.3万/㎡左右。

包河区BH202216号地块紧邻招商雍境湾南侧，毛坯限价21127元/㎡。

两个楼盘配套基本相同，一个装修22335元/㎡，一个毛坯21127元/㎡。买房人会怎么选，其实还真不好说。

蜀山小庙再掏3宗地，毛坯限价来到1.7万/㎡大关，相比此前1.5万/㎡左右的毛坯限价，抬升约2000元/㎡。

板块内在售的楼盘基本都是装修入市，装修均价1.8万/㎡左右。所以，1.7万/㎡的毛坯和1.8万/㎡装修房的选择题又来了。

庐阳区LY202211号地块为此前的建材三厂地块，作为多次出让不成功的“老大难”，这次它又又又来了，毛坯限价17023元/㎡能成功出让吗？

可以看出，像瑶海和滨湖金融板块地块的毛坯限价对于周边项目毫无疑问是“意料不到的狂喜”，同样价格下，买房人大概率是冲着现在有装修的去了；

而包河、蜀山、庐阳这些地块的毛坯限价涨幅其实并不太多，追不上装修备案价，怎么挑选还是值得犹豫的。

NO.3|叁

现在的装修价 未来的毛坯房

“等等党”输麻了？

这次土拍变动对合肥楼市的震动还是很大的，一时间各路人马纷纷上场表明自己观点：

中介忙着喊涨，然后掏出自己名片劝你赶紧来一套；

网友看热闹说，等等党这下“输麻了”吧；

刚需急得不行，毛坯限价一把涨这么多，哪还有自己立足之地了？

之后的楼市还会怎么走，谁也说不好。剥丝抽茧后，有4点可以梳理一下：

1、一样的价格买装修还是买毛坯？

此前合肥市区楼盘基本装修入市，而三批次供地拿掉了装修价的“掩护”，毛坯限价有了明显抬升。

此次滨湖金融板块拿出2宗地块，毛坯限价和在售的联发滨语听湖装修价格相仿，毛坯限价上升约3900元/㎡。

最后其实不是买房成本涨了3900元/㎡，而是变成一道选择题：同样价格情况下，一个是装修，一个是毛坯，怎么选？毕竟，楼盘的装修也有一定溢价。

于是，“精装”的联发滨语听湖一下就显得很有价格优势了。项目还剩下3栋楼没推，后面楼栋会不会触发摇号？目前市场还是有很多人看好的。

金融板块的2块地是利好联发滨语听湖，更是利好省府板块。

滨湖省府在短时间没有新地块补仓了，想买后面的楼盘竞争预计会更白热化，买房人还是且买且珍惜吧。

2、对躺平房企的回击

这一次挂地，可能是合肥第一次向一些躺平房企和被多次维权小房企的正面回击。

去精装包、试点现房、开发商资质要求提升都是为避免更多维权和烂尾事件的产生，同时也可看出高层对于品质楼盘的渴望。

酝酿良久的去装修和现房销售合肥已经正式试水，这必然不是终点，相信合肥接下来在现房销售政策上会有新的突破。

3、“等等党”是输是赢还未可知

虽然目的是好的，但是买房人对产品质量的预期在短时间内难以有很大改变，面粉价格又上升了一大步，买房人能否快速接受这样的转变，还需看市场反应。

可以看到，除去不可售的部分后，第三次集中供地的规模并不大。根据以往的经验， 如果没人报名还会有部分地块临时下台，到底最后会有多少地块上场，还得看通知。

从买房人来看，买房人的成本确实有所上升，这个成本主要是用以往“装修的钱”买了“毛坯房”。中间到底差了多少，就见仁见智了。不可否认，房子永远是昨天的便宜。

与此同时，政策对于代建、配建的要求明显提高，买到“好品质”楼盘的概率也会增加。

所以“等等党”到底是输还是赢，你会怎么判？

4、开发商情绪回暖

毛坯限价提高，房企利润空间并没有被压缩，开发商拿地热情预计会有增无减。

在售的楼盘来看，可以预见的是，接下来会有一批原本去化一般的房源趁着土拍热度加速去化。

毕竟，有抬升的毛坯限价抬轿子，去化会更轻松些。

结语

土拍政策迎来新变动，买房人务必稳住自己，仔细斟酌后选购合适的房源，切勿在情绪被煽动的状态下做出不理智的选择。