正文

乐居买房讯 同同 你看这个楼盘的挂牌价格走势图，是不是如一条滑滑梯般丝滑。

这不是合肥的哪个远郊盘，而是实打实的滨湖房源。

该小区为滨湖的蓝鼎观湖苑，挂牌均价已经从去年9月的2.7万+/㎡跌到本月2.3万/㎡，一年跌了4000元/㎡！

不仅如此，该小区挂牌的一个比一个卷，很多挂着“急售”“降价”的房源。

一套79㎡总价180万的房源，还标注“价格可谈”，看来着实非常想卖了。

一套均价2.14万/㎡的房源也标注急售可谈，看来该小区2.3万/㎡可能还没有见底。

该小区位于滨湖区紫云路与庐州大道交口西南角，西侧直线距离约600米就是滨湖医院，东侧一路之隔就是万科蓝山一期，地理位置确实不错。

不过该小区目前在售房源非常多，有471套，在租房源也有245套，房东们出货压力山大。

此外，该小区为2008年建造，房龄较老，也算是一个不利因素，这或许也促成了房源降价消息不断。

NO.1|壹

直降2万元/㎡

政务区房源单价仅挂1.91万/㎡

放眼全市二手房，这样降价出售的消息非常常见。

1、保利香槟国际1.91万/㎡成交

政务区保利香槟国际的一套二手房，成交均价仅1.91万/㎡，户型面积344㎡，总价660万。

虽然成交单价较低主要是面积较大不好出手，但是相较于小区整体挂牌价3.9万/㎡，低了近2万/㎡，还是很让人吃惊的。

2、湖东景园南区直降4000元/㎡

该小区的挂牌均价为3.18万/㎡，这套房源相当于直降4000元/㎡。

3、保利梧桐语直降4300元/㎡

中介挂出一套高新区保利梧桐语房源，91㎡总价190万，单价约2.08万/㎡，小区在卖同户型最低220万，低于市场价30万。

而该小区的平均挂牌价是2.51万/㎡，这套房源的价格相当于直降4300元/㎡。

4、万科蓝山二期单价约4.06万/㎡

滨湖万科蓝山二期挂出一套洋房，户型133㎡总价540万，算下来单价约4.06万/㎡还带一个车位。

而该小区的挂牌均价4.54万/㎡，这套房相当于下降了5000元/㎡。

5、庐阳碧水源单价约1.68万/㎡

庐阳碧水源一套91㎡房源仅售153万，单价约1.68万/㎡。

该小区挂牌均价2.09万/㎡，这套房源相当于降价5000元/㎡销售。

6、邮电新村均价约2.75万/㎡

蜀山邮电新村挂出一套108㎡房源总价298万，单价约2.75万/㎡还附赠30㎡大院子。

而该小区挂牌均价3.19万/㎡，这套房源相当于降价4500元/㎡

还有种种案例就不一一列举了，这些降价的小区或者是因为房源较老/楼层/户型等弊端需要降价才能出手；或者是因为房东需要置换房源套现......并不能代表一个小区的整体成交情况。

不过，从这些现象中也看出，部分房东愿意放低姿态让价，对于买方来说是一大益事。

这一方面得益于当下逐渐理智的市场行情，一方面是由于部分小区在此前挂价过于虚高，如今回落也是正常。

NO.2|贰

量增价跌

合肥买房抄底的机会来了

其实通过以上这些降价二手房不难看出，这些热点区域楼盘较多，房源价格也普遍较高。正因如此，房源降价也格外让人注意。

部分降价的房源还是重点学区房。此前学区房热潮促使“老破小”价格扶摇直上。如今学区房预期下降，对老破小来说，每拖一年价值就可能变少一分，降价出手反而是明智选择。

市场起落中，有房价“地下室”就会有房价“天花板”。与其对部分人降价和涨价做过多解读，不如从整体把握市场动向。（以下数据来自好好选房）

1、合肥二手房成交均价降低2.6%

整体来看，本周房东情绪“很弱”，共729套房源降价，平均降价4.69万，97套房源涨价，平均涨价3.94万。

本周带看量有所增加，共36847次带看，相比上周增加1.6%，成交均价18745.56元/㎡，相比上周降低2.6%，平均租金也在跌，为2201.9元。

看来，买房者的看房意愿有所抬升，而卖方也为成交做出了让利。

从房价来看，合肥二手房均价排名前三的依旧是“政滨高”，区域价值与地位难以撼动；新站、瑶海依旧“吊车尾”，但均价也达到了1.4万+/㎡，相较此前有所上升。

从成交来看，合肥90天成交量前10名的小区中，新站区以6盘占数量第一、其次是瑶海区3盘、高新区1盘。新站区以绝对优势占领了小区总量成交榜。

可以看到，目前合肥二手房市场整体还是比较低落的。虽然政滨高是价格高地，但是成交量方面还得看新站、瑶海这些更有价格优势的区域。

2、二手房要保值怎么挑

不是所有房子都是买了就等着涨价的，也有一些区域的房源买了不仅不会升值还会亏。

目前北城岗集的一些楼盘已经降到8500元/㎡，相较开盘价1.3万/㎡，约等于是7折销售。当初买房的一批人估计已经哭晕了。

而且，新房打骨折这一招直接击穿了周边的二手房市场，有了如此低价的新房，周边二手房还怎么卖得动？

该板块出现如此的情况，主要原因有3点：

该板块是地缘性刚需为主，购买力本身就比较有限；

而在今年新站、瑶海限购松绑之后，又让一部分外地客群拥抱了新站和瑶海，县域产权房源失去很大优势；

而且该板块距离合肥市区较远，随着板块配套发展跟不上，以及往返市区的通勤时间较长，在与其他板块的竞争中逐渐暗淡了。

所以，如果将以上作为反面案例，买房思路也很清晰了：看距离、看配套、看改善购房者人群往哪去！

政滨高作为合肥的价值高地，无人怀疑这些区域的保值性。问买在哪里会保值，合肥人都会选：向西向南！

3、二手房抄底时机已到

但针对目前二手房的“不景气”，对不少购房者来说，反而是个机会：

1、从选择空间来看，二手楼市房源挂牌量的持续增加，目前合肥市区二手房挂牌量已经达到9.4万套，意味着可供挑选的产品相对更加丰富；

2、从买卖双方的对弈来看，二手房市场货量增加，对于很多急于出货的房东和投资客是有所压力的，那么买房人的议价空间就会更大；

3、从大的市场背景来看，如果担忧新房的交付问题，倒不如买二手房来的实在。如果资金有限，又想买得心里踏实，那二手房就是眼下更好的选择；

4、二手房回暖迹象初步显现。8月15日，7月全国70城房价数据显示合肥二手房环比上月上涨0.7%，这也是连续2个月上涨。合肥二手房的止跌趋势已经呈现，想要短时间再出现大幅降价恐怕比较困难。

4、牢记要点勿被套牢

虽然你说了很多，但是自己还是担心这时候出手会抄底抄在半山腰上怎么办？

低位买进，高位抛售，这往往是最理想的情况。

很多人都想着跌到底价后抄底，没想到地下室下面还有地下室，坑到了一大批人。

买房人一定要盯紧了这几个要点，千万不要被套住。

首先，盯紧二手房的成交周期。对于二手房来说，流通性就是生命力的依据。房子在市场上挂出后多久能卖掉，直接反映了房源的“吃香”程度。买成交周期短的房子，就算以后自己反悔要出手也不会很难。

其次，多看小区的价格变化情况，尽量选择二手房价相对稳定的楼盘。如果一个小区的价格犹如过山车，那么问你自己能不能拿捏住价格走势吧，当心高位站岗。

再次，找准位置。合肥有些板块已经现在比开盘时卖的还低的情况，最初买房的一批人亏了4000元/㎡都不止。这样的地方一般是地缘性刚需聚集的区域且远离主城区，周边的配套也跟不上，在与其他板块的竞争中会逐渐暗淡下去。

其实，基于实际自住需求而购买的房子，都是正确的，只要适合自己，就是最好的，不要过多的放大预期，你会过的更快乐。