正文

  格局悄然改变，2021合肥楼市调控重拳出击。

  2021年的合肥市政府对房地产市场可谓“重拳出击”，在购房、拍地、教育等多方面进行改革，先后出台土地“两集中”、实施学位制、热盘“摇号+限售”等新政，楼市调控重拳出击，令火热的合肥楼市明显降温。

  政策

  离婚未满两年 按照原家庭进行房查

  事件：2021年1月5日，合肥市房管中心表示，市民从提交查询材料日起往前推，如果申请人离婚未满2年，则按照原家庭进行房查。

  点评：离婚买房被堵死，有利于抑制投机炒房，为平衡供需关系、促进房地产市场进一步平稳健康运行创造健康的需求结构。

  影响星级：★★★

  土拍“两集中”政策出台

  事件：2月26日，自然资源部相关负责人提出，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，史称“两集中”。3月12日，合肥发布通知，明确合肥市本级住宅用地需实行“两集中”同步公开出让，市本级2021年住宅用地公告供应量不得低于近五年平均完成交易量，且原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

  点评：目的是为了降低地价和提高中小房企的参与度，在不改变总供给的情况下通过调整供给频率，来调整行业供需。加大土地供应，在一定程度上减少购房者焦虑情绪，市场也会逐渐理性。

  影响星级：★★★★

  首次实施学位制

  事件：由于大量投资客的操盘，从去年到今年合肥热门学区房房价跳涨，这使得学生家长焦虑不安，对市场影响恶劣。为解决此问题，4月6日，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确合肥市将实行市区学区内成套住房入学年限政策。

  自2021年秋季入学起，市区将实行“同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外”政策。根据“老生老办法、新生新政策”原则，目前已经在校就读学生的家庭住房信息今年无需执行该政策。

  点评：新政发布后效果明显，有效稳定了合肥二手房价，缓解了置业者焦虑的心理，促使房产市场回归常态。

  影响星级：★★★★★

  实行热点楼盘摇号+限售政策

  事件：4月6日，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确要求对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。

  公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

  点评：合肥楼市在摇号政策出台前，一些热点楼盘“关系户”“茶水费”等现象层出不穷。摇号+限售政策出台后，标志着合肥买房“公平性”的诞生，也一定程度上抑制了市场上的投资热情。

  影响星级：★★★★★

  热点区域二手房限购

  事件：4月6日的新政中，也涉及到了热点区域的二手房限购。如暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和17个中小学纳入限购范围，包括目前大家认知的绝大部分传统名校。

  点评：此次限购局限在了热点区域和学区房，并没有囊括全市，仅一定程度缓解了热点区域购房难和炒作频发的局面。

  影响星级：★★★

  从严调控商品住房价格

  事件：同样是4月6日新政中的一条，对“挖地下室”拉低均价的做法精准打击。政策提到，新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售，不再纳入商品住房价格备案范围；合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

  点评：严格的限价有利于合肥房地产市场平稳发展；可以遏制通过挖地下室拉高均价，让备案价落实到实处。

  影响星级：★★★★

  扩大二手房限购范围，并建立热点学区二手房指导价机制

  事件：8月24日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发布《关于深化学区房调控政策的通知》。自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。

  同日，合肥市房地产联席会议办公室发布关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知。通知明确，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。首批实施范围共16个双学区。

  点评：此次指导价机制的实施，重要的是对买卖双方交易心理产生影响，从而影响交易行为。是对4月热点区域限购政策的补充和完善。短期合肥学区房价格会松动，长期趋于稳定。

  影响星级：★★★★

  合肥高新区开展职住平衡试点工作

  事件：10月 9日，合肥市住房保障和房产管理局发布通知，合肥高新区范围内的新建商品住宅项目登记摇号销售时，在提供不低于30%比例房源优先用于刚需人群购房后，将同时提供不低于总房源30%比例的房源用于园区重点产业职工购买居住。

  点评：政策出台背景是高新区新房房荒，当地工作的购房者买不到房，所以有较大意见。政策照顾本地工作有购房需求的优先选房，有助于缓解本区域职工买房难得现象。

  影响星级：★★★

  现象

  合肥首个“万人摇”，保利和光尘樾审核通过9664组

  事件：合肥推出摇号政策后，7月3日，滨湖区保利和光尘樾G10、G11、G12共3栋高层、Y1、Y2、Y3、Y5共4栋洋房共337套房源登记。

  最终的登记结果显示，总登记人数超1.1万，审核通过共9664组，近万人参与摇号。

  点评：保利和光尘樾登记近万人，有两方面的原因。一是性价比高，其价格比未来周边出让的地块限价要低；二是上半年合肥楼市行情高涨，在滨湖房源稀缺的情况下，一次性推出337套房源，吸引力大。

  影响星级：★★★

  合肥二手房行情趋冷，中介送外卖平衡收入

  事件：2021年上半年，合肥楼市政策频出。先是要求在市区范围内拥有2套及以上住房的本户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内禁止购买二手房。随后扩大二手房限购范围，建立热点学区房二手房指导价机制。同时二手房贷款额度紧张，难办理下款满成为普遍现象。买房人受到约束，需求量变小，二手房市场开始下行。

  下半年二手房市场下行导致中介门店开始出现闭店潮，甚至有的中介难以养家糊口，由此出现了赚外快（送外卖、跑腿等）和转行的情况。

  点评：急速降温的合肥楼市对中介行业可谓重创，同时，也是在推动众多房产经纪人向更专业化规范化发展，好在年底行情逐渐回暖。

  影响星级：★★★★

  公积金个贷率回落，连续7个月在100%以下

  事件： 合肥住房公积金个贷率今年上下半年出现了鲜明的对比，上半年1-4月份合肥住房公积金个贷率一直在不断走高，而到5月份出现了明显的降低，5月合肥住房公积金个贷率为96.59%，为去年9月合肥市公布月度个贷率以来首次降至100%以内。5-11月，公积金个贷率连续7个月在100%以下。

  点评：公积金个贷率是住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比，是体现公积金支持个人贷款买房力度的重要指标。个贷率回落，主要反映了市场行情的下降和公积金贷款买房人数变少。

  影响星级：★★★