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  乐居买房讯 小杰 22城纷纷重启第二轮集中供地，限地价、限马甲、限自持、限资金来源、甚至限制参拍数宗数，在严苛的规则下房企对土地的热情正在消退。

  为了提振房企信心，相关部门又紧急打补丁给开发商留下一定利润空间，然而结果却令人唏嘘：流拍，流拍，还是流拍！

  土地流拍、终止交易，第二轮集中土拍寒意十足

  9月17日，沈阳、合肥、成都三座城市完成第二轮集中供地土拍。

  沈阳经历了一场史上成交速度最快的土拍，仅1小时19宗地块出让，其中14宗底价成交。

  合肥今天8宗地也全部成交，仅一宗地触发摇号，其余地块基本都是底价成交。不过在拍卖之前，合肥宣布，原定9月17日开拍的17宗地块，有9宗地块延期到月底挂牌出让。

  成都共推出75宗地块，共有17宗地块终止出让，6宗土地流拍，另外在成交的地块中有超7成直接底价成交。

  成都某房企投拓人员表示：从业5年，第一次见证如此冷清的土拍，也是一种体验。好想发个朋友圈，告诉住建部，他们把地价拿捏的死死的。

  除了沈阳、合肥以及成都。从目前完成第二轮集中供地的城市来看，土地市场寒意十足。

  8月10日，太原一场近年来规模最大的土地竞拍以8宗地块全部流拍结束，其中2宗土地因房企出价未达拍卖底价而流拍，其余6宗则无人问津。

  楼市一直火热的杭州，也在土拍市场受到冷遇。截至15日中午12时，杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止，有9宗地块报名未达标，相当于提前宣告流拍。

  福州第二批集中供地出让26宗地块，7宗地块在开拍前终止出让，2宗流拍，实际最终仅有17宗土地找到买家。

  青岛第二批集中供地推出了87宗涉宅用地，开拍前11宗地块终止出让，最终成交了76宗。

  天津的第二批集中供地开拍前终止出让19宗，最终推出的42宗地块，成交40宗，2宗流拍，。

  济南第二批集中供地开拍前，终止出让25宗，最终成功出让43宗地块，全部以底价成交......

  拍地遇冷，背后的原因是多方面的。既有政策的因素，也有市场的因素，此外，和地块自身的素质也是分不开。

  竞拍规则改变，房企拿地更趋理性谨慎

  第二轮集中供地过程可谓是好事多磨，从最开始多个城市“叫停”土拍，接着重新调整竞拍规则。

  从目前来看，热点城市的竞拍规则均发生了改变，围绕“限房价、定品质、竞地价”做出了不同要求，如：以““限房价”“严控溢价率”“严禁马甲参拍”来降低市场热度，以“增加报价随机值”、“摇号““一次性报价”“品质竞争”替代此前的“竞自持”来降低房企的拿地成本等。

  土拍规则调整，与之相对应的就是房企拿地将会更加理性和谨慎。

  而在不久前的房企中期业绩会上，万科、旭辉、融创等房企纷纷表态不拿高价地，“躺平”成为房企不约而同的选择。

  （图文无关）

  但其中不乏“胆大”的房企，如成都场，龙湖报名参拍近三分之二地块，对比龙湖前期在成都的报名情况。可谓另辟蹊径。正是应了那句：别人大胆我谨慎，别人谨慎我大胆。

  资金监管严格，房企外部融资更难了

  头部房企不拿高价地，除了算不过来账，还有就是资金监管更加严格了。

  在各个城市的第二轮土拍规则中，普遍开始严查房企拿地的资金来源，房企面临较为严峻的外部融资环境时，其偿债能力与合并报表显示的情况相比普遍偏弱。

  而在7月份纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

  所以一些房企上半年拿地较多的，可能下半年将没有资格再拿地。

  从成本端、从地块品质来看，各类配建，在一定程度上降低了房企的拿地热情。

  例如福州此次出让26幅地块中，4幅安置型商品房，3幅养老用地。1517多亩的宅地，有接近700亩都在三江口。三江口地块占比接近50%，这些地块还带有大量商办，养老用房、社会租赁用房，回购房。

  就在刚刚结束合肥的土拍中，庐阳202106号地块的竞买要求：需要提供一家房屋建筑业或基础建设类境内上市公园总部入驻本地块的承诺。

  而在合肥目前熟知的房地产从业的上市企业总部只有一家，也是这块地的竞得人祥源。

  不仅带配建的地块多少会影响地块的整体性，市场认可度也会跟随降低，而且苛刻的出让条件，也让开发商无人愿意报名。

  公平摇号，中小房企迎来契机

  各城市公布的土拍新政中，多项调整利好房企，特别是中小房企。

  一般来说，中小房企受制于规模、资金、管理等因素影响，市土地市场竞争不足。尤其在第一轮集中供地中表现平平，即便拿到土地也是抱团取暖，或者和大型房企合作。

  不过在第二轮集中土拍中，多城普遍下调溢价率上限，并且明文规定严禁一家房企多个马甲竞拍等措施，增加了中小房企拿地的机会。

  从青岛、济南、福州的土拍结果来看，本土房企成为第二轮集中供地的拿地主力。

  青岛二次供地成交的63宗宅地中七成以上被本土房企竞得。

  济南成交的32宗地中，仅绿地、中梁、旭辉等三家规模房企有土地入账，其余地块多被本土房企尤其是地方国资委控股的企业竞得。

  福州的二次土拍中，中小房企也斩获颇多。尤其在摇号环节，地方房企与品牌房企几率相等。因此福州本地房企勇夺5宗地，其余四宗地块分别被保利、融侨、象屿、正荣收入囊中。从结果来看，福州当地企业稍占上风。

  对于土市发生流拍、终止交易等现象，多位专家均表示，毫无疑问的是，土拍市场正在遇冷。

  “土地市场遇冷是一连串的连锁反应造成。”资深房产评论人陈雷表示，最初是由于监管持续加强，加上最近几年来，泰禾、恒大、蓝光等企业的经营不善造成资产处理，连锁反应使得开发商对于市场信心逐渐下降。尤其是最近部分房企的资产处置动作频繁，造成土地市场迅速降温。

  一方面，土拍降温将在一定程度上影响房价趋于理性，另一方面，土拍降温也有受竞品质模式等因素的影响，这也说明接下来楼市质量将会有所提升；最后，也将在一定程度上缓解资源利用率过重所存在的压力。

  “暂时还不能肯定土地市场已经完成降温动作，未来如果热门城市降低土地出让要求，且房企积极拿地，土地不流拍、房企不哄抢，才能代表土地市场进入下一场稳定。土地市场降温动作完成。”陈雷则认为，土地市场代表着房地产市场未来的走势，目前土地市场快速降温，加之国家70城数据显示房价降温明显。至少在未来半年，整体市场会处于一个下行调整期。

  土地“流拍潮”，影响几何？

  政府层面：土地流拍，致年度供地指标难达成，土地财政也难达预期，对于城市发展、建设带来影响；

  企业层面：企业自有资金充沛、实力强的规模型开发企业，在2021年集中供应中或能按计划增加相应土地储备，而小型、杠杆率较高的开发企业，则面临洗牌风险；

  市场层面：各城市发布的2021年供地总目标与近年前市场供需相对均衡，而2021年二、三批地土地的流拍，则会导致2022年新房供应量的减少，增大市场供需矛盾。

结 语

  相较于首轮土拍的火热，第二轮集中土拍市场“降温”情绪显著。

  一方面是市场调控加码叠加房企融资端监管趋严的作用，控地价、稳房价仍是调控核心；另一方面，第二轮集中供地中出现保证金比例上调、房企购地资金来源严查等措施，也在一定程度上提高了房企的参拍门槛和资金成本。