正文

  编者按：迈入2021年，合肥楼市“火”势燎原，席卷新房、二手房，向来低调的“瑶新北”同样迎来峰回路转。在“4.6合肥新政八条”+首次集中供地下，合肥楼市格局也已悄然改变。2021年已过半，合肥楼市“年中”成绩如何？乐居合肥独家策划《2021合肥楼市上半场》，分别从政策、土地、房价、城建等方面进行全方位复盘梳理，预判下半年市场走向。

  2021年，全国楼市调控加码不断，限购、限贷、限售、限价等一系列政策接踵而至。

  合肥，也不例外。自2021上半年以来，合肥先后出台土地“两集中”、实施学位制、热盘“摇号+限售”等新政，楼市调控重拳出击。

  NO.1|壹

  合肥土市变局

  “两集中”政策出台

  2021年2月26日，自然资源部相关负责人提出，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，史称“两集中”。涉及城市北上广深等22个城市，合肥在内。

  3月12日，合肥发布通知，明确合肥市本级住宅用地需实行“两集中”同步公开出让，市本级2021年住宅用地公告供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量，且原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

  “两集中”下规则有变

  “两集中”下，合肥土拍规则换锚，不仅拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”还对地块入市的预售条件有所限制。

  在一定条件下，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数50%-80%以上的，方可进行销售，意味着入市周期延长。

  稳定增加居住用地供应量

  除此之外，在4月6日合肥八大新政中还提到，将稳定增加居住用地供应量，今年确保不少于9000亩，其中单列租赁住房用地900亩以上。

  加大土地供应，在一定程度上减少购房者焦虑情绪，市场也会逐渐理性。

  NO.2|贰

  学区房降温

  合肥首次实施学位制

  于合肥而言，学位制还是陌生的。

  4月6日，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确合肥市将实行市区学区内成套住房入学年限政策。

  自2021年秋季入学起，市区将实行“同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外”政策。根据“老生老办法、新生新政策”原则，目前已经在校就读学生的家庭住房信息今年无需执行该政策。

  众多周知，由于大量投资客的操盘，从去年到今年合肥热门学区房房价跳涨，这使得学生家长焦虑不安，对市场影响恶劣。合肥这次推出的“九年学位制”的实行，在短期内对学区房暴涨现象会起到抑制作用。

  NO.3|叁

  实行热点楼盘摇号+限售政策

  有效打击投资客

  4月6日，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确要加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。

  公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

  于此同时，合肥首次对“刚需”人群进行定义。

  （一）登记购房人符合我市住房限购政策的；

  （二）登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且在意向登记之日前无住房转让记录的；

  （三）登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的；

  （四）登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的。

  值得注意的是，摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。当购房者持有房产时间变长，不仅提高了时间成本，也平添了许多风险，将有效打击投资客。

  NO.4|肆

  限购、限价、严查经营贷、抵押贷

  加速市场回归理性

  此前，合肥楼市调控主要围绕限购、限贷等层面，根据现阶段市场热度进行相应调控。

  4月6日新政在原有限购、限贷的基础上再加码，热点区域二手房纳入限购、加强住房贷款审慎管理，进一步堵住漏洞；同时从严控制商品住宅定价等多管齐下，促进房地产交易市场稳健发展。

  政滨高及热门学区房限购

  暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和17个中小学纳入限购范围，包括目前大家认知的绝大部分传统名校。

  除此之外，以公司名义投资买房被堵：暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房（经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外）。

  法拍房纳入限购：通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。

  2021年1月5日，合肥市房管中心还表示，市民从提交查询材料日起往前推，如果申请人离婚未满2年，则按照原家庭进行房查。

  此次限购政策明确将合肥二手房纳入限购中，这将有力的打击炒房客，以及部分“坐地起价”、“临时加价”的房东们。

  同样，热门区域限购，购房需求势必外溢，除了庐阳、包河等区域外，瑶海、新站以及三县或将迎来利好。

  从严调控商品住房价格

  新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售，不再纳入商品住房价格备案范围；合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

  严格的限价有利于合肥房地产市场平稳发展；可以遏制通过挖地下室拉高均价，让备案价落实到实处。

  加强住房贷款审慎管理

  通知要求，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求，法人金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

  合肥此次严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为，将加速市场回归理性。

  NO.5|伍

  严厉打击各种房地产市场乱象

  面对楼市乱象，合肥高度重视，严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为，目标直指目前市场上存在的一些“号头费”“茶水费”等现象。

  明确房地产开发企业不得收取或者委托第三方收取房价款以外的团购费、咨询服务费、信息费等任何费用，不得以捆绑搭售车位、储藏间、委托装修等任何形式加价或变相加价销售；房地产经纪机构代理销售新建商品房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。

  严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。

  另外，针对二手房哄抬房价等恶意炒作行为，合肥5大部门联合发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》，来稳定市场。

  NO.6|陆

  合肥房贷利率高居不下

  中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年6月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此，5年期以上LPR保持14个月无变化。

  此前，融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年4月（数据采集期为2021年3月20日-2021年4月18日），全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。

  而合肥一直保持首套房主流利率5.88%，二套房6.37%，位居全国前列。就目前来看，全国多城房贷利率上涨，合肥的房贷利率则显得较为平稳。

  NO.7|柒

  公积金缴存范围将进一步拓宽

  近日，合肥正式明确“十四五”时期，将进一步拓宽缴存范围，让住房公积金政策，惠及更广大人民群众。

  优先保障首套房需求

  按照计划，2021年全市（不含省直分中心）实现归集197.77亿元；新增住房公积金缴存单位5000户，新增缴存职工41000人；全市发放住房公积金贷款123.02亿元，回收贷款50.76亿元，提取住房公积金134.02亿元，实现增值收益5.92亿元。

  工作要点中透露，合肥市将完善个人住房贷款政策，合理引导住房消费，优先保障首套房需求，兼顾改善型住房需求。

  将出台“新市民”个人缴存办法

  随着城镇化的不断推进，越来越多的进城务工人员、外来务工人员成为合肥新市民，《规划》明确这些新市民以及自由职业者群体，也纳入住房公积金缴存范围。

  这也就意味着，这部分群体自愿缴存公积金后，在合肥买房也能选择公积金贷款，目前住房公积金贷款利率为3.25%，商业贷款的利率要高上近一倍，新市民和自由职业者可以更好地实现“安居梦”。

  NO.8|捌

  合肥发布9条人才新政

  涉及落户、住房、补贴

  日前，市政府办公室印发关于支持高校毕业生来肥就业创业的意见，从鼓励来肥落户、支持企业用工、拓宽就业渠道、加强安居保障、发挥人力资源机构作用、加大创业扶持等9个方面细化措施，鼓励和吸引高校毕业生就业创业。

  重点内容包含对非市域范围来求职的毕业生可以来肥落户、发放500元至1000元一次性面试补贴、工作满一年以上3年内社会保险个人缴纳部分给予全额补贴、创业基地给予120万元支持等。

  抢人大战，合肥是认真的。

  结语

  总的来看，合肥2021上半年政策瞬息万变，而各项政策出台的根本目的，在于房住不炒，而趋近平稳的市场表现，对购房者来说，不失为一种利好。相信在调控持续发力的背景下，合肥楼市平稳运行将会是一个常态。