乐居买房讯  有人说楼市风云变幻莫测，难以预估，其实大多都是因为新房受开发商炒作以及相关政策影响的结果，相比而言二手房成交数据，是购房者在市场中自由比较形成的，是楼市温度最直接的表达。

  NO.1|壹

  二手房均价15673元/㎡

  政务****

  据链家数据显示，目前合肥的二手房参考价为15673元/㎡，较上月上涨367元/㎡，涨幅达2.4%，在售房源为66542套，近3个月的成交量为7772套。

  从供求走势上来看，据链家数据显示，合肥1月份新增挂牌房源15371套，带看次数为62820次。连续4个月挂牌量有所上升。

  合肥九区三县二手房房价数据如下：

  政务区二手房均价29109元/㎡；

  滨湖区二手房均价21663元/㎡；

  高新区二手房均价18189元/㎡；

  庐阳区二手房均价16804元/㎡；

  蜀山区二手房均价16658元/㎡；

  经开区二手房均价16206元/㎡；

  包河区二手房均价15847元/㎡；

  肥西县二手房均价14029元/㎡；

  瑶海区二手房均价12330元/㎡；

  新站区二手房均价12142元/㎡；

  长丰县二手房均价10507元/㎡；

  肥东县二手房均价9845元/㎡；

  光从房价来看，政务、滨湖以超2万/㎡的均价，位居第一梯队；高新、庐阳、蜀山、经开等地则牢据第二梯队；而新站、瑶海和三县则更容易安家置业。

  那么，从2020年1月到2021年1月，整整一年的时间，合肥九区三县哪些小区没有经受住房价的考验呢？来看看各区域领跌****0名单。

  NO.2|贰

  一年血亏38万

  合肥九区三县跌幅****0出炉

  落到具体房源时，由于受到房龄、户型、装修程度、朝向、首付成数等影响，二手房有涨有跌，起伏较大，不易辨别。

  为此，本站选取安居客数据，周期为一年，筛选出九区三县跌幅最高的****0（挂牌均价），以建面100㎡为估算标准，供买房人参考。

  滨湖区

  滨湖区二手房房价也比较坚挺，下跌幅度并不明显，其中佳源巴黎都市最高跌幅为5.86%，最高跌额为1779元/㎡。探究其原因，或因中山路中学落地后提前“透支”一部分房价，但是因为学区的价值兑换的滞后性，导致房价短期下跌。

  滨湖房价下跌房源主要以商住公寓以及大户型别墅为主。

  作为改善终极选择，别墅面积大，买房门槛较高，故而转手较为困难，周期较长；

  商住楼则由于40年产权以及无学区加持，导致本身上浮空间有限，而昂贵的转让费也将部分买房人拒之门外。

  政务区

  政务区二手房房价较为坚挺，很难选出跌额****0，第9名皖西新村仅仅下跌11元/㎡，与其他区域领跌小区相差甚远。不过 ,如嘉和苑（南区）一年跌了2030元/㎡，大大超过预期。

  政务区下这些不涨反跌的小区。它们存在相同的共性：房龄较老、学区优势不明显、商住产品。

  目前，政务区在售楼盘基本清盘，全面进入“二手房时代”。二手房可选择的空间较多，如凯旋门、柏悦公馆等新小区上涨劲头十足，无论自主还是投资，都是不错的选择。

  当然，如果预算允许的话，尽量避开回迁房和40年公寓，升值潜力不如同区域内刚刚交付的新小区。

  高新区

  高新区跌幅最高的小区是紫兰苑，最高下跌7.49%；跌额最高的是御景山庄，最高下跌1403元/㎡。

  建议有意在高新区置业的买房人，尽可能选择蜀西湖、北雁湖板块，房龄较新，配套也在逐步落实中，有望引进优质教育资源。

  庐阳区

  庐阳区跌额最高的是芙蓉苑西区，也是合肥九区三县跌额最高的小区，一年下跌3858元/㎡，按照建面100㎡来计算，总价至少“损失”38万。

  庐阳区两极分化明显，拥有优质学区的“老破小”称霸江湖，房价****，居高不下；而没有学区的“老破小”则前景惨淡，一年更比一年凉。

  包河区

  2020年下半年包河新房市场在承接滨湖外溢需求后，迎来一波春天，不过领跌二手房还是比较惊人的，如龙川雅居最高跌幅17.04%，跌额达2783元/㎡。

  包河区二手房房价猛跌的小区主要表现以下两类：

  1、老破小。伴随着新小区、次新房的挂牌入市，二手房市场可选择空间增大，居住的品质感和舒适感成为买房人考量因素的重中之重。

  2、商住楼。40年产权可谓是致命伤，无学区、生活成本高，虽然价格低于70年产权房源，但升值空间有限。

  蜀山区

  蜀山区安医大张小郢生活区，跌幅最高为19.62%，跌额为3061元/㎡。

  蜀山区置业建议选择50中西校和安居苑小学加持的学区房，涨跌幅相对较稳定。新房方面，可以看看大富鸿学府。

  经开区

  经开区由于新房稀缺，导致区域二手房需求量增大，因此价格比较坚挺。天门湖新界跌幅最高为6.52%；跌额最高的是银都香水郡下跌1123元/㎡。

  随着168玫瑰园分校以及六安路分校落地招生，经开区二手房价格稳步上涨，可以重点看看泛滨湖以及泛政务板块新房、次新房产品，未来潜力可期。

  新站区

  新站区二手房房价目前趋向平稳，跌幅最高的小区是光明之家13.49%，跌额达到1100元/㎡，按照建面100㎡来计算，至少亏损11万。

  新站区新盘房源充裕，选择二手房的客户并不多，因此定价并不高。在新站区购房，无论新房还是二手房，可以重点选择地铁周边楼盘入手，在城市出行上可以享受便捷生活。

  瑶海区

  鉴于瑶海是合肥的老工业区，各种历史遗留问题较多，二手房价格波动较大，大部分小区都在1.2万/㎡左右。贺鹏宿舍楼跌幅达24.05%，跌额达2719元/㎡。

  瑶海二手房小区房龄较老，早先知名房企入驻较少，学区优势相对不明显等因素密切相关。

  肥西县

  肥西县同政务、经开、滨湖、高新毗邻，区位优越，二手房均价高于瑶海和新站。与此同时，涨跌额悬殊较大。荣盛春天跌幅达24%，跌额达1667元/㎡。

  肥西县二手房跌幅****0的房源主要是别墅和商住楼，老小区由于价格较低，涨跌幅度并不明显。

  长丰县

  长丰县跌幅最高的小区是凤霞苑，跌幅虽然达到7.51%，不过由于单价较低，跌额仅368元/㎡。

  目前，长丰新房去库存压力较大，城市配套尚在初步落实中，建议优先选择新房。

  肥东县

  三县之中，肥东房价可以称得上最亲民，青年小区二期跌幅达30.5%，最高跌额达2274元，按照建面100㎡来计算，至少损失22万。

  肥东目前仍是价格洼地，位于东部新中心，但距离价值兑现仍有一段时间，短期内房价上涨空间有限。

  NO.3|叁

  合肥二手房置业怎么选？

  同一小区二手房挂牌价格天差地别，受户型、朝向、装修程度、付款乘数等因素综合影响。

  1、优选新房。新房价格更为透明，优惠折扣全凭协商，而二手房挂牌价由房东个人定价，容易出现虚高现象。预算允许的前提下，建议选择新房。

  2、慎选回迁房和老破小。虽然此类房源价格相对较低，但升值空间有限，如果没有优质学区加持，基本上已经到达房价高峰。

  3、慎选别墅和商住楼。别墅买房门槛较高，面向的人群为纯改善人群，而商住楼虽然房价相对较低，但产权仅40年，生活成本较高。选择二手房的人群大多是因为预算有限和急于拿房，不建议选择。

  4、优选学区房、大开发商、物业口碑好的小区。学区房的升值能力不想再赘述，无论是自住还是投资，都是非常适宜的。买房是一辈子的大事，好的开发商和物业会受益终生。

  结 语

  房价是参考条件，但绝不是必要条件。买房人在选择房源的时候，优先考虑区位、学区、商业等外部因素，其次要重点考察户型设计和园区设计，最后要在购房预算可承受范围之内进行选择。