编者按：2020年是不平凡的一年，房地产市场同样“冰火两重天”。合肥楼市在经历年初线上售楼处、金三银四、金九银十等市场节点，开始触底反弹，迎来新局。2020年合肥楼市都有哪些变化？乐居合肥独家策划《2020合肥楼市备忘录》，从土地、上市量、房价、城建等方面，以数据说话，以事例印证，回顾2020年合肥楼市，提前把握2021年合肥楼市走向。
有人说楼市风云变幻莫测，难以预估，其实大多都是因为新房受开发商炒作以及相关政策影响的结果，相比而言二手房成交数据，是购房者在市场中自由比较形成的，是楼市温度最直接的表达。
NO.1|壹
合肥二手房表现强势
连涨9个月
首先我们看全年的数据，合肥2020年12月份二手房均价为14594元/㎡。较2020年1月14284元/㎡，上涨约310元/㎡。
12月14日国家统计局公布70个大中城市房价指数显示，合肥二手房价格11月份环比涨幅为0.7%，同比上涨4.4%。
值得注意的是合肥二手房已经实现9连涨，除了2月份特殊情况，持平外，其余月份基本保持上涨，其中11月份涨幅最高，达到0.7%。
NO.2|贰
合肥二手房近7成小区上涨
21盘突破4万+/㎡
近日，本站结合安居客的挂牌数据，整理出合肥九区962个小区的价格走势，其中上涨小区有706个，占全部小区7成左右，看看你家涨了没！
据数据统计，2020年合肥九区范围内，挂牌房价突破4万/㎡的小区达到21家。
令人惊叹的是在链家网站成交记录统计中，合肥约有131套单价在4万/㎡以上的二手房房源成交，甚至有挂牌1天就成交的。
其中成交单价最高的是合肥人民巷21号，挂牌仅一天成交，成交总价为124万，单价60224元/㎡。
当然，这样的成交价格也是有着其特殊的原因的。
首先，学区足够优质。南门小学本部+45中双本部，这是合肥学区最为**的存在，目前双本部学区房很多挂牌价都已经突破了4万/㎡。
其次，户型足够小。只有20㎡。虽然单价看着吓人，但是总价有限，124万的成交价，部分渴望优质学区的家长也能够负担得起。
NO.3|叁
合肥九区二手房价出炉
最高一年涨22510元/²
二手房的温度，间接反映了新房楼市热度。譬如政务、滨湖、高新、经开因为新房供应不足，大多数购房者只能选择二手房入手，一定程度上导致二手房一路飘红；
另一个原因是学区，每年的学区划分前，合肥的重点学区周边房价都会得到一次提升，尤其是庐阳区，凭借优质学区，在二手房价格上一骑绝尘；
反之，瑶海因二手房老旧，新站区域配套有待完善，加上新房市场房源充裕，与二手房相互竞争而陷入困境。
政务区
二手房最热的区域，肯定是政务区。
政务区共统计小区67家，其中均价上涨的小区包含64家，下跌小区3家。上涨的各大小区里，均价上涨最高的为栢悦公馆（北院），一年上涨约12441元/㎡。
因为 政务区由于区域面积小,可供开发土地量少，住宅地块已经3年多没有新地块入市，区域内主要以二手房交易为主。价格也一路上扬，其中单价破3万的小区达到31家。
因此如果选择在政务区购房，可以优先选择带学区的房源，毕竟学区不仅是优质的资源，对资产的保值、增值有明显的正向效果。
其次，选择天鹅湖周边的小区，地理位置优越，而且拥有稀缺的天鹅湖以及商业配套等。
最后可以重点关注品牌房企，如置地，华润，在2020年中房价升值效率高。
滨湖区
滨湖区共统计70家小区，均价全在涨。主要原因来源滨湖土地供应量大幅降低，而且佳兆业滨湖地块，自持率高达42%，让不少小区抱团涨价。均价上涨最高的是书香门第（东苑），一年上涨约15394元/㎡；其次是万科蓝山二期，上涨约12621元/㎡；第三名是书香门第（西苑），上涨约12230元/㎡。
在滨湖棠溪人家小区的均价最高，达到了50197元/㎡，学区是合肥师范附属小学，此外还有书香门第（东苑）、文华阁，这也是滨湖仅有的三家均价超过4万/㎡的小区。
滨湖二手房价格一直很坚挺，这主要离不开市政配套的落实，如果想置业滨湖，需要重点关注以下几点。
学区自然不用多说，从棠溪人家、万科蓝山、文华阁等小区今天房价的表现就知道，学区价值。
其次地铁盘。日前地铁5号线南段已经开通，购房者可以多多关注地铁站点周边楼盘。
最后限价盘。如宝能城、联投中心书城等，一二手房价格倒挂明显，能买到就赚了。
庐阳区
庐阳区共统计129家小区里，均价上涨的小区有94家，均价下跌的小区有35家，其中上涨最高的是人民巷18号，上涨约22510元/㎡，是合肥今年涨价最高的小区。
庐阳区凭借着优质教育资源，周边二手房价格一路上扬。目前合作经济广场、人民巷18号、庐江路122号、节约巷29号等4个小区均价已经突破5万/㎡。
其中合作经济广场，以南门小学+第45中学（本部六安路校区）双本部的学区优势，二手房挂牌均价达到5.89万/㎡，是今年挂牌均价最高的小区。
置业庐阳主要看学区组合，有45中本部+南门小学；45中本部+六安路小学；42中本部+南门小学；42中本部+六安路小学；45中本部+安庆路第三小学；42中本部+红星路小学等，剩下的准备钱就行了。
蜀山区
蜀山区共统计小区175家，均价上涨的小区有139家，均价下跌小区有36家，上涨最大的小区是求实领势学府，一年上涨约11588元/㎡。
求实领势学府上涨的其核心原因在于其产权70年，可以挂学区。学区为潜山路小学和50中西区，属于合肥优质学区房；交通上小区北侧靠近西七里塘站，地铁2号线和3号线的交口，南侧靠近3号线国防科技大学站。
蜀山区上涨速度较快的小区基本都是拥有优质学区，如通和易居同辉小区、万科金域华府等。
其次就是地理位置优越的小区，如1912街区附近，依托黄潜望商圈，商业配套越来越发达，周边小区的升值率自然越来越高。
高新区
高新区共统计小区68家，其中均价上涨的小区有62家，均价下跌的小区6家。文一名门学府里均价上涨约10626元/㎡，涨幅达54.9%。
高新的二手房整体价格比较稳定，近一年时间基本都是稳步上涨中，其中奥园城市天地，小户型产品，备受市场欢迎，涨幅较高。
其他房源或是因为别墅流通性差，或是区域配套不够完善等原因，导致房价上涨速度慢或下降。
高新区拥有稀缺的一山两湖资源，合肥不少改善群体在此购房，二手房一直稳步上涨。
包河区
包河区统计小区共有126家，其中均价上涨小区有86家，下跌小区有40家，其中均价上涨最快的小区是龙湖紫云赋，上涨8817元/㎡，涨幅达45.15%。
包河区供地、推盘节奏一直比较稳定，这导致二手房价格也呈稳步上涨态势。随着地铁南站落成，中央公园规划落实，以及龙川路板块逐步成熟，版块内二手房价值正在逐步释放。
值得关注的是2018年左右建成的紫云赋、信达天御等楼盘，相比较它们新房销售时的备案价格，整体来说升值比较明显。
经开区
经开区共统计小区97家，上涨小区的数量有84家，均价下跌小区13家。上涨最大的小区是乡村花园(别墅)，上涨18969元/㎡；涨幅最高的是大学城博雅居，高达95.83%，该小区的学区为168中学玫瑰园西校区。
经开区二手房基本都在上涨，由于新房稀缺，导致区域二手房需求量增大，因此价格比较坚挺，随着168玫瑰园分校以及六安路分校落地招生，周边二手房价格稳步上涨。另外在经开区居住地供应极少，未来在地段好的位置，升值空间很大。
新站区
新站区共统计51家小区，均价上涨的小区仅21家，下跌的小区有30家，其中上涨最大的小区为和昌香樟原著，一年涨了5172元/㎡。
新站的二手房基本分布在职教城板块的烈山路附近，作为新站较早开放的区域，目前周边配套正在完善过程中，但房价上涨依然需要一定周期。
另外就是新站区新盘房源充裕，选择二手房的客户并不多，因此定价并不高。
在新站区购房，无论新房还是二手房，购房者可以重点选择地铁周边楼盘入手，在城市出行上可以享受便捷生活。
瑶海区
瑶海区共统计小区179家，其中均价上涨的小区86家，均价下跌的小区有93家，上涨最大的小区是龙腾山庄，全年上涨约4582元/㎡，涨幅达55.24%。
鉴于瑶海是合肥的老工业区，各种历史遗留问题较多，加上早先知名房企入驻较少，学区优势相对不明显等因素密切相关，大部分小区都在1.2万/㎡左右。随着东部新中心与第三轮地铁规划等利好消息加持，房价正在稳步上升。
NO.4|肆
合肥二手房怎么买？
哪些具有升值潜力？
通过调查发现，楼盘上涨和下跌有着共同点。比如配套齐全的地段，或者有优质学区加持，或者临近地铁，亦或是大品牌开发等等，这些配套支撑着房价上涨。而流通性差的别墅和商住楼，则涨幅较低或价格下跌。
因此购房之前必须对项目区域规划、地段、配套以及品牌进行详细了解。
区域规划。在合肥不同区域房价上涨的速度也是不同的，尤其是热门区域，其涨幅远远高于非热门区域的涨幅。比如滨湖、政务、高新等区域二手房，价格上涨肉眼可见，甚至连带区域所有楼盘都上涨。
地段烘托价格。小区是否处在区域的核心地段，土地供应是否充裕如政务区、经开区供地较少，或直接没有供地，区域二手房价值居高不下。
配套价值。如优质学区、地铁、商业等。就拿学区来说，绿城翡翠湖玫瑰园、人民巷、书香门第等二手房虽然涨幅不一定最高。但是房价一直上涨，最关键的是一房难求。
最后品牌加持。除了外部条件以外，小区自身的品质、物业等因素，同样影响着二手房交易价格。如翡翠湖玫瑰园，虽然地处经开区，但是全年上涨11233元/㎡，令人为之侧目。
通过数据发现学区、地段以及品牌等一直都是二手房保值的重要因素。另外看准区域走势也非常重要，如滨湖、高新等重点区域，房价抗跌性高，交易量也比较大，资产升值较快。
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