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  编者按：2021年“4.6新政”后，合肥楼市快速回归理性，各种现象层出不穷。业内普遍认为，这一政策让2021年成为合肥楼市最具分水岭意义的一年。如今“4.6新政”已满一周年，合肥楼市到底改变如何？天猫好房&乐居合肥独家策划《变局——合肥楼市调控1周年》，以数据和实例为依据，深度解析供地、摇号、限售等8大政策过去一年的实施情况和影响力，同时结合当下楼市现状窥探2022年政策走向。

  如今，合肥房地产“4.6新政”已满一年，合肥楼市的发展也如过山车一般起伏，有高点，也有低位。

  新房方面，既有“千人摇”，也有“0”登记；二手房方面，既有热卖小区，也有几度降价的房源，发展变幻莫测同时也异彩纷呈，挑动着不少人的神经。

  对购房者来说，有一次“摇中”的，也有“全家打新”的，还有不少二手房东在“痛苦边缘”来回试探，楼市百态交织。

  新政一年了，“摇号+限售”政策执行情况到底如何？合肥热点区域二手房市场又是如何？我们一起来看~

  壹

  “摇号+限售”一年

  市场表现多元

  首先，我们先来回顾一下“4.6”新政中关于“摇号+限售”的部分：

  加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

  合肥楼市开启了新的纪元——摇号时代。

  在此之后，合肥楼市出现了明显的变化：

  1、刚需买房难度减小

  “4.6”新政中，合肥首次对“刚需”人群进行定义，并给予30%比例房源优先用于刚需人群购房。

  新政之前，普通人去售楼处，要么是卖完了、要么是茶水费、号头费，再加上全款优先、深夜突袭开盘，刚需买房不要太难。

  “4.6”新政之后，新房出售更加透明，对于刚需来说，首付三成就能冲，且每轮30%的刚需房源，也降低了他们的购房难度。

  另外，合肥高新区还率先施行职住平衡试点，区域内首套刚需购房人群摇中的概率有所提升，比如龙湖光年、金鹏麓山院等热门楼盘，扩大了普通人的安家梦想。

  房地产政策向刚需群体靠近，进一步说明了市场的健康良性循环发展，也有效防止了炒房之风。

  2、新房市场波动明显，销量下滑

  这一年，合肥的新房市场波动起伏，呈整体下滑趋势。

  销量方面，据金刚石云数据统计，2021年4月至今，合肥市区一共成交了5.2万套房源。

  其中，由于统计时间维度的问题，4月初统计的成交量基本可以算新政之前，达7273套，为最高销量；而4月到6月份摇号系统调试叠加新政适应期，开盘有所中断，表现在成交量上为低谷期；7月份销量迅速回升，而后进入缓慢下滑阶段，特别是今年一季度，新房成交数量整体不高。

  房价方面，据金刚石云数据统计，2021年4月至今，合肥市区新房均价也是波动不断，但整体有所上升。

  不过，这也并不仅仅是新政的威力，房地产行业的整体下行也是一大因素。

  3、超300多次登记，超70家热盘触发摇号

  摇号方面，据不完全统计，这一年合肥市区楼盘超300多次登记，超70家热盘触发摇号，成功中签的都是“天选之子”。

  热度上，滨湖、包河等热门区域依旧更受购房者的青睐，不少热门楼盘往往“千人摇”。

  以滨湖蘭园为例，新政前，无数全款客户随叫随到，有钱不一定买得到；新政后，蘭园4次登记，均触发摇号，综合中签率最低1.16%。

  而新站、瑶海等区域出货量较大，但不少楼盘出现“0登记”现象，去化比较艰难。

  不过，与新政前每家楼盘都发“热不可挡”海报不同的是，如今的楼盘冷热自有公开、透明的登记数据显示，且都是购房者的选择，真实性较高。

  另外，在政策的要求下，合肥市场上的洋房产品有所减少、小高层房源增多。但热门区域依旧以改善大户型为主，买房成本较高。

  NO.2|贰

  挂牌量上升、成交量下滑

  合肥二手房去化压力大

  “4.6”新政，也细化了合肥楼市的限购政策。

  本地2套房热点区域限购+6年小学&3年初中学位限制的组合拳，连贯而精准，对打击炒房客真正地有实效，同时也是软硬兼施，学位、二孩、限购有范围，对刚需购房者和自住购房者的友好度满满。

  8月24日，二手房限购范围扩大、建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，合肥二手房市场跌至冰点。

  买卖双方主动权转换，也与新政前的“天价学区房”、现场加价、价高者得房现象形成了鲜明的对比。

  也可以说，政策大力度调控，抑制了不少的购房需求。

  虽然市场行情不好，挂牌量上升、成交量下跌，但大部分二手房的价格依旧坚挺，着实比较魔幻，也反映出了当下房东的“护盘”心理。

  但，市场并不会一直都差，时好时坏才是常态。2021年底，合肥二手房市场有所回暖；2022年初，随着信贷政策的宽松、银行放款速度的加快，合肥二手房回暖迹象明显。

  成交量方面，好好选房数据显示，今年3月份合肥成交1520套房源，与去年10月份成交664套房源相比，合肥二手房成交量有了较大幅度的回升。

  而据链家网数据显示，合肥当下二手房库存达8.2万套，去化依旧压力山大。

  另外，合肥的二手房市场变化离不开学区房行情的变化。

  通过统计发现，新政施行后，限购区内不少重点学校学区房价格均有所回落。

  以南门小区本部学区房为例，合作经济广场、省供销社生活区等位置的二手房价格同比去年都有所降低，但整体依旧近5万/平，依旧是合肥二手房房价的“天花板”。

  这也从侧面反映出，虽然政策对炒作学区房有一定的打压作用，但教育资源的稀缺性也注定了学区房不可能“瞬间”失去价值，唯有真正做到教育均衡化，学区房热度才能真正退却。

  而从成交量上来看，像“金三银四”这样的传统学区房旺季，合肥不少小区都是90天0成交，或者个位数成交。

  这也说明购房者更加理性和冷静了，尤其是，炒房客真的少了。

  结语

  没有一个政策是完美的，无论怎样都难以避免几家欢乐几家愁。

  但不可否认，自4.6新政发布以来，合肥楼市发生了很多转变，也给了普通购房者更多公平买房的机会。

  而对于楼盘来说，若是真的好，“人从众”现象也是必然。