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  编者按：迈入2021年，合肥楼市“火”势燎原，席卷新房、二手房，向来低调的“瑶新北”同样迎来峰回路转。在“4.6合肥新政八条”+首次集中供地下，合肥楼市格局也已悄然改变。2021年已过半，合肥楼市“年中”成绩如何？乐居合肥独家策划《2021合肥楼市上半场》，分别从政策、土地、房价、城建等方面进行全方位复盘梳理，预判下半年市场走向。

  转眼间，2021年过半，合肥楼市“年中”成绩已基本窥见庐山真面目。

  伴随着6月18日土拍落幕，合肥2021年上半年土市交出圆满答卷，“N家房企争抢”“摇号”“竞配建”成为土拍高频词。

  那么，合肥土拍市场战绩如何？用一组数据来呈现，一起来看~

  NO.1|壹

  61宗！5641亩！

  合肥2021年上半年揽金429亿

  从合肥土地市场网统计得出，2021年上半年合肥成功出让61宗地，总出让面积5641.27亩，总成交金额4295180.51万元（约429.51亿元）。

  纵观2017年至2021年上半年合肥土拍成交数据，以下几点需要关注：

  1、2021年土地供应“稳扎稳打”

  近五年上半年同期，2017年成交71宗，2018年成交68宗，2019年成交70宗，2020年成交41宗，2021年成交61宗，整体来看，各年地块成交较为平均。

  2020年上半年，受到疫情影响，土地供应直接“腰斩”，不具有参考性。

  2021年合肥土地供应回归正常水平，从数量来看，差距不大；不过总成交金额429亿与2019年612亿相差甚远，其原因有二：

  一、居住地数量和面积存在差距；

  二、2019年4月底滨湖限价政策、8月底土拍新政“价高者得+竞自持”、2021年6月正式执行“两集中”供地政策“价高者得+竞配建+摇号”等综合影响，居住地成交单价被严格控制在红线范围之内，高溢价率成为历史，故而单宗居住地成交总价有所回落。

  2、成交均价被摁在“红线”之内

  纵观近5年上半年土地成交平均地价，整体较为平稳，保持在750万/亩左右。

  2018年略有下滑，仅649.14万元/亩，主要原因在于居住地供应较少，平均地价被拉低。

  优质居住地入市，土拍市场的热度从未让人失望，如2019年上半年疯狂的土拍大战、2020年土拍重启后的炙热、2021年首批“两集中”供地超70家房企开抢等。

  不过，如今的合肥楼市，“地王”已退出舞台。2019年至今，合肥土拍新规层出，滨湖限价、调整商品住宅用地定价方式和拍卖方式、首次设定单宗居住地入市备案限价等，将平均地价严格控制在红线之内，甚至入市价也给出答案。

  如果说，此前拿地的逻辑是，面粉价涨了，面包价也应该水涨船高。那么，“两集中”之下，拿地的逻辑变成，面包价已固定，以什么样的价格拿地才能保住利润。这告诫房企拿地需要谨慎，促使土市回归理性。

  NO.2|贰

  土市变局已至

  合肥市区居住地一年卖3次

  展开2021年上半年合肥土市各项数据之前，需要先介绍“两集中”下的合肥土市变局。

  2021年2月26日，自然资源部相关负责人提出，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，史称“两集中”。涉及城市北上广深等22个城市，合肥在内。

  3月12日，安徽省自然资源厅发布《关于做好2021年住宅用地供应分类调控有关工作的通知》，明确合肥市本级住宅用地需实行“两集中”同步公开出让，原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。

  6月3日，合肥迎来首批集中供地，12宗中有8宗触顶摇号。接下来还将有两次大规模集中供地，第二批次市区居住用地将于8月至9月计划出让，第三批次市区居住用地将于10月至11月计划出让。

  集中供地之下，合肥土拍规则有变，具体如下：

  1、拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”（此前为价高者得+竞自持租赁面积）

  第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

  第二阶段：竞价达到最高限价时，转竞拍配建租赁住房，以竞配建租赁住房计容建筑面积最大者为竞得人，配建最高比例不超过拍卖地块住宅计容总建筑面积的25%。此阶段竞得土地的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数50%以上的，方可进行销售。

  第三阶段：竞配建租赁住房达到最高比例时，如有其他竞买人继续参与，则摇号产生竞得人。此阶段竞得土地的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上的，方可进行销售。

  2、合肥首次对地块出让设定毛坯备案均价

  合肥“两集中”供地细则中，首次设定居住地入市毛坯备案均价，最高毛坯备案价25380元/㎡。

  NO.3|叁

  集中供应初现

  合肥6月土地供应“井喷”

  2021年上半年合肥土市总揽金429.51亿元，成功出让61宗5641.27亩。单月土地成交详情如下图所示：

  1、土地供应初步呈现“集中供应”

  2021年，合肥土市最大的变化在于“两集中”。不过，6月份才正式执行，3月5日土拍为“两集中”前的抢跑，市区部分居住地提前供应，引得一众房企狂欢；而4月23日土拍不包含市区居住地，与“两集中”关系不大。

  相较于往年几乎月月供地的模式，上半年供地“不均衡”，出现多个月份“断供”，如2月、5月。而合肥首批集中供地于6月进行，迎来上半年土地供应的“井喷”，一举将上半年土拍关注度推向极致。

  伴随着“两集中”政策的执行，下半年合肥土市供应节奏将更为集中，预计三县供地及非居住地供应将围绕第二批、第三批集中供地时间展开。

  2、837万元/亩！1月土地平均地价拔高

  从单月土地平均地价来看，1月份土地平均地价837.62万元/亩，为上半年单月平均地价最高值。

  1月合肥共出让5宗522.75亩，其实包括3宗居住地，分布是肥西259亩巨无霸、瑶海79亩地、包河91亩地，居住地面积远远高于非居住地，整体地价较高。

  6月虽迎来居住地供应“井喷”，但经开空港4宗居住地、以及四县一市居住地占比较大，整体地价略有降低。

  从土拍热度来看，2021年上半年虽然土拍频率相对较慢，但居住地每一次供应，均引来开发商“抢地”大战。首次集中供地细则发布之时，70+房企报名12宗居住地，很多房企表示“就等着摇号碰运气”。

  NO.4|肆

  热度高涨！

  热门区域摇号“拼运气”

  2021年1-6月合肥市区共成交42宗3875.55亩地，揽金312.03亿；四县一市共成交19宗1765.72亩地，揽金117.48亿元。

  上半年地块成交数最多的区域是经开区；

  上半年地块成交面积最多的区域是经开区；

  上半年揽金总额最高的区域是新站区；

  上半年平均地价最高的区域是滨湖区。

  1、政务依旧0供应

  政务0供应已成为常态，并不感到意外。伴随着城市骨架的发展，一个个潜力区域被提上规划之中，如运河新城、东部新中心等。

  开发商、买房人普遍认知的价值高地在合肥西南，如滨湖、经开、蜀山、高新、肥西。伴随着西南板块“房荒”加剧，瑶新北迎来峰回路转，全城皆热之下，开发商拿地表现得尤为迫切。

  2021年度合肥市市区住宅用地计划供应660公顷（=9900亩），其中商品住房用地373.3公顷（=5599.95亩），其中滨湖科学城750亩，包河区1099.95亩，蜀山区550.05亩，庐阳区550.05亩，瑶海区600亩，经开区900亩，新站区649.95亩，高新区499.95亩。

  合肥居住地供应的重头戏还在下半年，根据最新预售条件，已出让地块需达到相应的建设进度，入市周期相对较长，短期内“补仓”希望不大。

  2、新站领跑，揽金额位列第一

  从各区域土地成交金额来看，新站区上半年成交6宗地揽金62.33亿元，领先滨湖区、包河区。

  滨湖区成交3宗地，揽金56.21亿元，位列第二；包河区紧随其后，3宗339.83亩地揽金50.67亿元。 

  3、1805万元/亩！滨湖区摘得区域地价之王

  从各区域土地成交均价来看，滨湖区1805.4万元/亩，包河区1491.32万元/亩，新站区1014.22万元/亩，位居前三位。

  上半年滨湖猛砸3宗居住地，平均地价较高理所当然，不过6月刚刚出让，且3宗地块均触发摇号，建设进度需达80%以上，才可对外出售，基本上要到2022年才能入市。

  NO.5|伍

  51家纯新盘待入市

  这些楼盘今年买不到

  涉宅地的出让情况直接影响地块后期入市价格，这也是购房者较为关心的。接下来，重点来看看2021年1-6月合肥居住类用地的出让情况。

  从规划用途来看，2021年上半年合肥成交居住类用地（含商住、租赁）44宗4890.3亩。

  1、上半年市区成交26宗涉宅地

  合肥市区上半年共成交居住类用地26宗3133.55亩，其中，包河3宗、滨湖3宗、高新1宗、经开6宗、庐阳2宗、蜀山3宗、新站6宗、瑶海2宗。

  2、上半年四县一市成交18宗涉宅地

  合肥四县一市上半年共成交居住类用地18宗1756.75亩，其中，肥西1宗、肥东5宗、长丰8宗、巢湖2宗、庐江2宗。

  3、13个摇号地块出炉，预售需建设80%以上

  “两集中”之下，合肥土拍规则换锚，拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”，对地块入市的预售条件也有所限制。

  截至目前，合肥共诞生13个摇号地块，建设进度需达80%以上，才可对外出售。

  此规则之前，从拿地到预售，一般6个月左右的时间；若需建设到80%以上，则意味着入市周期延长，今年入市的可能性极小，热门地块短期内新房补仓无望。

  4、51家纯新盘待入市

  合肥九区三县待入市的纯新盘共51家，其中滨湖区佳兆业滨湖和鸣、包河区中海观园、庐阳区佳源誉和湾、蜀山运河新城高速时代学府、方远翰文院、新站区招商奥体公园、瑶海区伟星玖玺台即将入市。

  结语

  从土地市场来看，2021年合肥土市热度高涨。新房市场出现“局部房荒”，市场一片大好，开发商后续土地储备稍显不足，拿地迫切。尤其是热门地块，摇号是大概率，拿地不仅拼实力，还要赌运气。