本人从事房地产数十年,经历过多次房地产的变化、调控、发展,改革。如果把房地产市场比作是“一场无硝烟的战场”,那么我一直是在战场上冲前线带兵打仗的,所以我更能准确表达战场的动态。

  听别人讲和自己亲身体会那是不一样的,这12年我也指导过很多刚需客户成功上岸,解答过无数问题,也帮过很多客户投 资赚了不少钱。也有不少人看过我之前写的文 章,今天我大概对这个合肥市场做一个总结分析吧,欢迎大家转发分享。

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  一:限购了一年了合肥楼市发生了那些变化?

  从去年10月份限购限价到现在马上就有快一年时间。一开始限购,很多人都在观望以为房价会跌。其实合肥从限购以来我一直在劝客户买房,一直和他们说限购是政府帮你在挡住那些外地投 资客、限价是政府帮你在砍价,有些人听了当时就买了,有些人没听等到现在,也没有等来所谓的降价(个别楼盘除外),却等来了很多不利好的消息,比如:

  1、很多限价盘都卖完了,可选择低价盘越来越少,肥西很多1.05万的刚需不限购盘很多都已经快清盘,等卖完只有买高价位的地王盘。

  2、合肥很多楼盘首付比提高。开发商为了回款快,肥西很多楼盘首付要6成以上,有的还要一次性付款。部分盘在开盘时对一次性付款先选、首付5成以上后选,所以很多刚需已从“买不起”到“首付不起”,有的别逼的直接回老家买房。

  3、对刚需最不利的就是9折利率取消。现在银行标准是不能低于基准利率,很多银行已经开始上浮5%-10%。就拿贷款100万、30年还清来算,9折利率、30年的总利息是80.4万,按基准来算是91万,按上浮5%96.4万,也就是说你之前没买房,到现在买了,按照九折贷款100万来算,你也多付了10多万的利息。

  4、去年10月限购,很多人外地人之前受过教训的立马买了社保,就是等一年后立马买入合肥,10月份后第一波外地人就可以享受和合肥一样的政策,开始买房了。去年刚开始限购的时候我就建议很多人挂靠单位买社保,很多人听取我的建议,马上就可以买,很多人无动于衷非要等限购结束才买,到那时迎接你的都是高位地王盘,并且都是偏远位置

  二:谈谈租售同权以及保障房对未来合肥房价的影响

  合肥目前已经下发这个政策,但是下发到实施很有一个过程,这个涉及到十几个部门共同制定政策,关键看细则。前几天合肥下发这个政策当天晚上就很多人问我房价会不会跌?我的学区房租金会不会涨?是不是我可以不用买房子了?

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  我最近半年一直在研究探讨国家未来房地产的策略,首先从国家角度说这是一件好事,国家已经真正为老百姓着想,未来的格局就是你有钱、有购房能力的人可以买高端商品房享受一流的配套资源;收入低端人群国家不会不管你,政府可以提供保障房、租赁用房,让你可以在合肥上学,简单的理解就是买不起房子的人政府提供一个房子让你暂时性住下来。

  但是你不可能和商品房享受一样的资源配套设施。很多学区房连自己的业主都满足不了,可能满足你租房户吗?未来合肥会出现大量保障房,也会产生只租不卖的楼盘,或者是拍卖土地的时候规定一部分作为开发商上市交易商品房,另一部分作为自持租赁房,然后用一道围墙隔开。商品房一边,公租房一边,一道围墙就等于把等级分化,阶级分化。

  这些房子就是解决困难人群住户问题,但是也能享受到城市的配套资源,只不过这些资源都是相对差的配套资源,很多人问我是不是房价要大跌了,之前买的都是傻,高位接盘。我认为应该正确的对待这个问题,有些人巴不得天下大乱,恨不得所有房东的房子都大跌,这其实是一种“仇富”心里。纵观历史就像当年希望打土豪斗地主希望富人变穷而自己过上好日子的人现在依然很穷。就算房价大跌,有钱人还是比你有钱,“瘦死的骆驼比马大”。不想通过自己努力所得而是免费获取这种心态一定要改变,贪婪和懒惰的人未来生活都是艰难的。

  这是国家对于老百姓做的一件大好事。所以这个政策对合肥房价影响不大,但是对于暂时没有房子的人是个好事,具体看细则吧,肯定不是所有人都能满足,否则所有人都跑合肥来了。

  三:合肥限购限价会放开吗?

  目前限购暂时性不会放开,但是有一点可以肯定,就是放开之前会先“放松”,然后再“放松”,然后是全部放开。也就是说合肥放开的时候你肯定会提前有预兆。

  目前长沙已经放松限购对于取得专科以上文凭和技师证的人群可以在本市购房,这完全可以理解为是引进年轻化人口政策。合肥以后不排除会对于本市上学的大学生放松购房资格,合肥目前人口只有700多万,作为长三角副中心城市、作为一个省会人口完全是不够的,未来肯定要突破1000万人口,有专家估计到2030年合肥常住人口要达到1000万,那么只有靠外来人口。未来合肥将不是合肥人的合肥,而是整个安徽人的合肥,就像京广沪大城市很多都是外地人定居。合肥一定不会像大城市卡的那么死,只是时间上难以预测,我们只要密切观察动向就可以作出判定,只要有松开的口子就说明全面放开不远了。

  再说限价,限价一定会在限购之前取消掉。随时都有可能没有预兆的情况下取消,现在政府限价是为了控制合肥均价数据上涨,采用分级备案、高低搭配降低数据,所以很多买房子买了半年还没有备案就是这种情况。很多购房客户不理解大吵大闹,如果不是政府控制价格你能买到便宜的房子吗?据我所知未来几个月后价格备案问题会有所放松,所以现在买房就是最好的时机。总之限价肯定在限购前放开,对于拥有购房资格的人来说,这完全是一种机遇。

  四:目前合肥市场的行情及预测以及未来的发展

  在这么严厉的政策下总体来说成交量还可以,有的楼盘还是摇不上号、人满为患、通过“走后门”才能买到房。但是这种火热可以解读为“捡漏”,而不是真正的“火热”。现在买的疯狂都是限价盘和一些稀缺位置的高端改善盘。为什么说是“捡漏”抄底限价盘,因为很多限价盘比周边二手房便宜230万而且品质又好。

  但这个市场我们不要过于“自我膨胀”,高位地王盘如果不进行政策性微调会遇到很大的麻烦,现在很多地王盘不敢开,一旦不好卖对自己影响很大。

  合肥市面上很多高位楼盘都有这个危险,很多盘会有卖不动并打折销售,那时候限购的威力会真正的产生。如果合肥政策上不做任何调整,开发商日子都不好过,而那个时候是你买高位改善盘真正的好时机,这个购房时间点你要牢记。

  合肥整体房价绝对不会崩盘,不经历冬天怎么会有春天呢。现在很多开发商看好合肥的未来,即使限购后仍然拍了很多地王,现在开发商拿地就是为了“囤地”,地主家有余粮的情况下(资金能力强)可以选择晚一点开发,因为限价迟早要放开。开发商看的是合肥的未来,购房者看的是眼前的价格,高度不一样。所以不要当开发商傻,远比我们聪明。

  大城市房价越来越高就是一个很简单的供需比关系,只要供需比不失衡就不会出现房地产泡沫,现在安徽部分小城市稍微有一点经济基础的都会选择到合肥就业,合肥每年有18万大学生就业大部分选择留在合肥工作,时间一长习惯合肥的生活就会留下买房结婚,条件好的会再买一套把父母接过来。所以说合肥未来房子可以消化掉,有需求价格就不会跌反而会涨,未来房价肯定比这高。

  五:谈谈合肥的二手房

  先说滨湖。滨湖的二手房很有意思,去年万达一期高峰期卖到2万一平,二期卖到2万+,滨湖世纪城卖到1.8万。但过完年3-5月份瞬间到谷底,那时候世纪城很多1.5万无税成交、淮矿1.6万成交、中海1.7万成交、五月花1.75成交。那时候很多客户以为会继续跌,所以买的人不多,选择继续观望却错失大好机会。结果7-8月份滨湖二手房又涨了上来,现在成交价格是世纪城1.65万左右、淮矿1.7万左右、中海1.85万左右、五月花1.9万左右,总体来说比去年便宜不少。

  总结来说:滨湖二手房受周边限价一手楼盘影响成交量很低迷,10月以后逐渐回暖,明年因为限价盘越来越少,成交量会比现在有所大幅提升;备案价打开后昕房优势降低,地王盘上市全部都是2.2万以上,二手房的优势就体现出来。

  未来核湖CBD板块二手房会是最受欢迎的一个区域,因为这块区域没有回迁房,整个安徽省最好的配套都在这里,而且没有地了,并且周边业主素质较高,未来生源会好,生源好就代表学区会好,学区好价格自然会高。

  所以我个人预测:环湖CBD板块、金融后台基地、省府板块二手房从现在到明年会一直保持稳定并且不会下降,明年可能部分二手房楼盘会略微上涨,启动区板块因配套规模及发展受限问题会从现在到明年一直保持稳定但是不会上涨,个别楼盘实际成交价格会有所下降。

  很多媒体都用“暴跌”来形容滨湖二手房来获得点击率,其实滨湖二手房更应该用“回归合理”来解读并不是暴跌,比如我把二手房挂到2一平,实际成交1.7,不能说房东是降价了3千一平,而是事实上这个房子只值这么多,所以二手房价格分为“意淫价格”和“实际价格”,很多房东挂2万,实际上房子只值1.8万就是这个道理。

  老城区的二手房:

  老破小系列:老破小无学区的单位房成交量比较低,因为这种房子需求客户少,很多年轻人觉得买这种房子结婚很丢脸,面积小、环境差、停车困难,宁愿去二环外甚至三县买个正规商品房,只有45中、48中、42中、50中这样的挂学区房价格一直稳定成交量较高。

  商品房系列:老城区有学区有地段有点环境的正规商品房成交量还是比较明显,目前蜀山区二手房成交比较活跃的像黄潜望板块成交比较高。今年50望岳校区、稻小本部考试成绩非常好,像这样的双学区房成交价都在2万出头而且很受欢迎,所以房子价格和周边的学校的考试成绩成正比。

  包河区卫岗板块和马鞍山板块商品房成交量比较大,庐阳区成交量最好的二手房就是万科森林公园,瑶海区38中板块商品房成交量稳定,但是政务区二手房非常意外已经连续几个月在合肥成交量量垫底,原因在于政务区二手房价格太高而且既没有高端产品也没有刚需产品,不上不小导致成交量垫底,唯 一的高端产品置地柏悦公馆价格高大部分买不起,有钱人觉得不如买周边融创和MOMA等项目,限购放开后情况会有所好转。

  合肥总体来说还是新房市场,二手房没有价格优势。限价逐步放开后一手房的价格优势没有了,那时二手房会整体回暖,甚至可能引来爆发期。未来合肥土地开发越来越少,会和大城市一样进入存量房市场,十年以后合肥二手房成交量一定会超过新房,未来二手房中介行业前途无量的市场会越来越大。

  六:现在还能投 资买房吗?

  国家制定如此强的政策就是为了炒房,这两年干实体的都后悔没有买房,如果国家不控制将引发很大风险。房地产暴涨时代已经结束,以前闭着眼买套房都能赚100多万,目前是不可能了。

  投 资千万别买地王改善盘,除非你自己住,否则你的资金成本、利息在那。做个比方:你投 资100万赚30万和投 资200万赚40万你觉得那个划算。如果你的钱放在手上没有特别的用处作为长线持有外加出租是可行的,不必在乎一时调控,我看好未来的市场。

  未来的房地产市场投 资还是能赚钱,但需要更多技巧。目前看三四线城市最好别碰,已经错过巅峰期,具体到每个城市都不一样,所以没有特定的答案,三四线踩的准合理时间买进,合理卖出,讲究技巧。合肥的三县房产也是这样需要准确的进入点,也需要准确的抛入。

  七:现在怎么在合肥买房?刚需,改善,投 资如何挑选?

  1:二手房可以买吗?地段重要还是环境重要?

  二手房完全可以买,二手房一般比新房学区要好,刚需别一味的追求环境买偏远的位置,生活不方便、学区又不好。等你有钱了再去追去品质、环境,物质生活满足了再去追求精神生活。遇到合理的价格二手房尽快购入,我觉得二手房大部分房源价格已经合理,个别区域泡沫比较重,位置最好离你上班不远,别把时间浪费在上下班途中,节约更多时间多陪家人。

  2:刚需现在可以下手吗?

  尽快下手,去年限购时我就一直提醒刚需下手,很多人支持我的观点买了就赚了,也弄到了9折利率。虽然现在错过9折利率,但价格还没有涨抓紧下手。明年限价盘卖完真的存在买不起的风险,有资格的尽量买入合肥市产证楼盘。

  3:没有资格的外地人怎么办?

  合肥目前已经有个别楼盘外地人可以买,具体操作是:先付首付,然后你买社保,等一年后备案,然后再办贷款。这一年你都不用还贷款,可以给你喘口气,这一年内你赚到钱了备案时还能多交一点首付,减轻压力,这样操作并不违规。但是这样的楼盘市场上少,不是每个开发商都同意这么做,所以选择性很小。

  4:三县楼盘可以买吗?

  如果没有购房资格先买三县,条件好了再换到合肥。建议选择一些和合肥接轨地理位置好的三县楼盘,最好有地铁规化。目前三县楼盘很有性价比,肥西10500的楼盘,周边二手房14000-15000。所以你买了并不亏还赚。

  5:如果我手里只有30-40万,并且有购房资格是买入肥西还是买合肥老破小?

  这是一个非常争议的话题,个人建议买入合肥老破小。老城区单位房再破但生活方便,即使不是学区房也比三县学区好,同时老城区单位房未来还有改造拆迁的机会。老破小唯 一的缺点就是结婚可能没有面子,自己不在乎这些就行。

  6:改善性高端盘怎么买?

  这个时候可以不急于下手,买不到合适的楼层、楼栋号可以不急于下手。但不是所有的楼盘都可以等,有的好地段改善盘,抢的人依然多。你唯 一要承担的可能是利息再次上浮的风险,现在还有基准利率,未来可能上浮5%-10%。限购时买改善盘没有投 资客,将来你的业主都是自住。

  从目前看,合肥市场不要过度唱空,也不要过度自我膨胀,该买还是要买,并且一定要在限购期买入,千万别想限购放开买,历史教训一定要吸取,不能重蹈覆辙。未来的大合肥一定是会发展成大都市,未来的房价肯定还要涨。有钱就买,没钱就奋斗,房子只是生活的一部分,重要的是一个和谐的家庭,给你再多房,不快乐也没用。